반포자이, 마래푸로 보는 역전세 자세히 분석해보기 (2020년부터 2024년까지)

2020년 이후 집값 상승에서는 임대차 3 법 영향이 크다고 보기에, 2023~2024년 전세가격 하락에 미친 임대차 3 법 영향을 정리해 보았습니다. 

최근 역전세로 인해 보증금 돌려받기 힘들어진 경우도 많죠.

임대차 3 법으로 인해 급하게 전세가격이 올랐다가, 역으로 급하게 빠지면서 보증금 돌려주는 데 애먹는 경우가 많습니다. 

그래서, 2020년 시작된 임대차 3 법 이후의 전세 시장을 정리해 보았습니다. 

목차
1. 반포자이 국평으로 보는 역전세 현황
2. 마래푸 국평으로 보는 역전세 현황
3. (결론) 임대차 3법과 역전세로 보는, 매매에 임하는 우리의 태도 (자세?)

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1. 반포자이 국평으로 보는 역전세 현황 

반포자이는, 이런 시세 분석에 있어 굉장히 중요한 단지입니다. 

반포자이. 3,410세대 반포 대규모 고급 아파트 단지입니다.

대단지 + 국평 세대수가 많음
고가 아파트인데 수요가 많아서 전세와 매매 거래가 활발함

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그래서 오늘도 반포자이 33평(공급면적 기준) 전세 시세추이를 보았습니다. 

반포자이 공급면적 35A평 기준, 전세 실거래 현황입니다.

임대차 3법이 2020년 7월 말 실행 된지라,

저 당시 2016년부터 전세/매매시세 모두 2020년까지 오르고 있었는데

괜히 임대차 3법을 저 당시 시행하면서 전세 매물 소진 -> 전세 시세 급등 -> 매매 시세까지 밀어올렸습니다.

이렇게 집값 폭등한 주범이라 생각하고 있는데, 

반대로 임대차 3법으로 2020년 7월 이후 전세 매물이 없어져 버리다 보니 2022년까지 전세가격을 끌어올렸고,

반대로 2018년 전세 매물이 2020년 갱신 -> 2022년 매물로 나오면서 매물이 급증하면서 전세가격 꺾이는 게 더 심해졌습니다. 

2020년 7월 당시, 12~15.3억 수준으로 안그래도 비쌌던 전세가 2021년 말 22억까지 실거래가 떴네요;

그러니 매매가격도 밀어올려 버립니다.

반포자이 공급면적 35A평형 매매 실거래 추이입니다.

원래 2020년 7월, 28억 내외로 비쌌던 곳이 

39억까지 실거래됩니다; 그러다 결국 전세가격 떨어지면서 27억대까지 실거래되었네요.

 

2021년 이후 반포자이 소유자분들 중에 17억 이상 전세를 놓았던 분들은,

2023~2024년에 현재 전세가 14억대이다 보니 그 차액만큼 세입자분에게 돌려줘야 하는 역전세 현상. 

사실 전세사기는 정말 화나고 힘든 일이지만, '똘똘한 한채'라면서 반포자이를 전세끼고 갭투자했다가 갑자기 1~2년 뒤에 3~4억씩 돌려줘야 하면 생각보다 힘든 상황이 될 수 있습니다.

 

비슷한, 다른 예로 마포래미안푸르지오(마래푸)도 시세를 보겠습니다. 

 

2. 마포래미안푸르지오(마래푸) 국평으로 보는 역전세 현황 전세 추이 

3,885세대, 마포 아현뉴타운 대장주 마포래미안푸르지오 전경입니다.

비슷합니다. 항상 반포자이 매매 및 전세 시세의 50~60% 선을 유지했습니다. 

마포 대장이긴 하지만, 2020년 7월 전세가 8억 내외로 올랐다가

임대차 3법 빔(?)으로 2021년 11.7억까지 실거래 최고가를 찍고

2023년 7억대까지 다시 떨어졌습니다. 

2024년 1월 현재는 9~10억 원선으로 약간 오른 상황. 

반포자이보다는 역전세가 좀 덜한 것 같습니다. 

2021~2022년에 10~11억으로 전세놓은 경우 2023~24년에 1~2억 정도 돌려줘야 하는 상황입니다. 

전세가 저렇게 들쭉날쭉 했다보니 매매 시세 변동도 컸습니다. 

 

3. 결론. 임대차3법 사태와 관련해서 매매에 임하는 우리의 자세 

결론은 당연히 2021~2022년 고점에 사면 안되고, 

2023년 초 전세 저점에 매매 심리도 가장 안 좋을 때가 급매 사기 좋은 때다 정도입니다. 

반포자이 같은 경우 2024년 1월 현재, 매매 31~37.5억, 전세 13.5~16억 매물이 있습니다만, 

2021년부터 반포는, 타 지역 (여의도/압구정/잠실/대치/삼성 등)의 토지거래허가제로 인한 규제를 혼자 피하면서 

반대로 매매 호가가 더 오른 경향도 있어서, 매매 가격 거품이 더 심하다고 포스팅했었습니다. 

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그런데 지금도 여전히 실사용가치라고 할 수 있는 전세가율이 받쳐주지 않고 있는 상태라, 매매는 추천하지 않습니다. 

반포는 게다가 신반포메이플자이, 반포주공 1단지, 반포래미안원펜타스 등 이미 이주 및 공사 중인 상황에서도 이렇게 전세가가 안 받쳐준다면 앞으로 공급이 더 들어오면 전세가가 더 떨어지면 떨어졌지 단기간에 오르긴 힘들 것 같은 상황. 

그래서 똑같은 토지거래허가제에 관한 비규제지역인데도, 반포자이가 마래푸보다 훨씬 전세가율이 낮습니다.

(물론, 반대로 반포자이가 마래푸보다 상급지로써 훨씬 인기 있다는 말이기도 함) 

그냥 시세 정리하다가 홧김에 해본 포스팅. 

투자는 각자의 판단에 따라, 신중하게 잘 했으면 합니다. 

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