심화)2024년 아파트 급등 속 서울 주요 아파트 시세 및 전세가율 분석

2024년 서울 아파트 매매/전세 시세가 오르고 있어서 전세가율 포함해 정리 및 분석해 보았습니다. 

도곡/대치동 인근 항공뷰. 그냥 올려봤습니다.

2024년, 갑자기 반포/대치/잠실에 마포 및 고덕까지 상승한 실거래가가 보여서 

오랜만에 시세 정리 포스팅 올려봅니다. 

목차
1. 서울 주요 아파트들 매매/전세/전세가율 시세 정리 (by 호갱노노 매물 평균가격)
 (1) 반포
 (2) 대치
 (3) 잠실
 (4) 고덕, 마포
2. 시세 요약과 그래서, 2024년 현재 아파트에 대한 투자자의 관점은?

참고로 개인적으로는 2023년 초에 상급지 갈아타기를 했어서 급할게 없는 상태입니다. 

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1. 서울 주요아파트들 매매/전세/전세가율 시세 정리

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(1) 반포

반포는 반포래미안, 반포자이, 반포리체, 잠원동아를 (신축들은 미등기 상태라 실제 시세보다 전세 및 매매가 낮을 수도 있고 왜곡이 심해서 대단지/세대수 많은 표본을 정합니다.)

a. 반포 래미안퍼스티지 34평 

역시 반포. 2009년 입주한 아파트 매매 시세가 엄청납니다. 아파트 단지 한곳한곳 할 이야기는 정말 많지만, 내용이 많아서 단지 자체에 대한 언급은 최소한으로 하겠습니다.

b. 반포자이 

항상 반포래미안보다 매매/전세시세가 약간 낮았던 반포자이. 42~45평형이 있으면 딱 좋겠는데 

이전에도 전세가율이 평균보다 낮아서 포스팅한 적이 있었습니다. 

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대치, 반포 주요 아파트의 과거/2023년 시세 기록과 미래 전망

c. 반포리체

반포1동의, 반포자이와 비슷한 시세 수준을(전세는 좀 더 높은) 보여주는 반포리체

d. 잠원동아

2002년 식이라, 애매한 재건축 힘든 연식 + 지하주차장 엘리베이터로 연결 안 된 곳이라 표본으로 자주 봅니다. 전세가율이 너무 낮네요; 리모델링 기대심리가 들어있는건지. 

(2) 대치

대치동은 신축이 너무 없지만, 시세 보는 표본용으로는 래미안대치팰리스, 대치아이파크 및 대치삼성래미안을 봅니다.

a. 래미안대치팰리스

전세가율이 엄청 높습니다; 토지거래허가제의 영향

재건축당시 조합원들이 37~38평으로 거의 가서 국평이 오히려 적습니다. 

b. 대치아이파크

신축없는 대치동에서, 그나마 지하주차장에 엘리베이터연결되어 있음에 감사한 아파트. 

c. 대치삼성래미안(대치삼성 1차)

2000년식 아파트에, 지하주차장 엘리베이터 연결 안 된 곳인데 지금 국평 매매랑 전세 매물이 없어서 안 떠서,

어쩔 수 없이 37평으로 대체합니다. 

여기도 재건축당시 조합원이 37평 이상을 가져가서 오히려 국평 이하 세대가 별로 없음. 전세가율이 희한하게 높음

(3) 잠실

a. 엘스

와.... 국평 4,042세대 엄청나네요 최근 많이 올랐습니다. 작년만 하더라도 못난이 매물 21억 매물도 있었는데 

b. 리센츠

엘스보다 전반적으로 전세가격이 높습니다. 그만큼 실거주 가치를 좀더 높게 인정받는건지, 개인적으로는 엘스보다 선호하는 곳.

(4) 강동구 고덕, 마포

a. 고덕 그라시움

엌... 최근 매매가격이 전세대비 너무 뛰었네요 정리하다가 놀랐습니다; 전세가율이 좀...

b. 마포래미안푸르지오

준수한 매매시세, 준수한 전세시세. 꾸준합니다.

 

2. 시세요약과, 2024년 아파트 시세를 마주한 투자자의 자세 

생각보다 서울 안에서 지역별/아파트별 전세가율 차이가 역시나 큽니다. 

(단위 : 억)	매매 매물 평균가격	전세 매물 평균가격	전세가율 (단위 : %)
반포래미안퍼스티지	39.62	16.21	40.91%
반포자이    메디코노믹스	36.39	15.64	42.97%
반포리체	33.88	14.90	43.97%
잠원동아	24.93	9.99	메디코노믹스             40.07%
래미안대치팰리스	35.18	19.85	56.42%
대치아이파크	28.96	메디코노믹스                14.93	51.55%
대치삼성 (37평)	28.41	16	56.31%
잠실엘스 메디코노믹스	25.71	11.64	45.27%
잠실리센츠	25.64	12.43	48.47%
고덕그라시움	19.03	8.21	43.14%
마포래미안푸르지오	18.51	9.69	52.35%

와... 정리해 보니 역시나. 

토지거래허가제인 대치가 눈에 띄게 전세가 높습니다. 

전에도 토지거래허가제에 대해 언급했지만, 이게 워낙 이상한 규제다 보니 수치로도 나타나네요. 

이전에도 언급했었는데 오히려 격차가 더 커졌습니다.

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전세가율을 보면 지금 투자하기에는 고개를 갸웃거리게 만드는 곳도 있고, 이건 지극히 개인적인 판단(투자+실거주)이다보니 정답이 없어 좀더 자세한 코멘트는 하지않겠습니다.

현재 전세가가 상승하는 중이니 전세가율 낮아진 상태에서 다시금 전세가 상승으로 갭을 줄일 수도 있고 미래는 알 수 없지만,

고심해서 현명한 투자 하시길 바랍니다~ 자료는 더 있으나 공개는 여기까지만. 

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