세대분리형 아파트를 통한 일시적 1가구 2주택 투자방법! + 개인적인 투자 고민들

요즘, 개인적으로 부동산 투자에 관해(특히 일시적 1 가구 2 주택 투자) 고민하는 내용이라 한번 정리해 보았습니다. 

사실 올해 4월에 준비하다가 실행하지 않은, 최근 한두달 사이 급등을 놓친 예지만 

개인적으로 돌이켜봐도 너무 극단적인 투자방법들이라? 그냥 기록만 남깁니다. 

* 실제로 올해 초 정말 많이 고민했다가 실행에 옮기지는 않았습니다. 

작년에 갈아타기하고 여러모로 너무 무리하나 해서 그냥 주식만.

올해 아파트 상급지 갈아타기 후기 1편 - 급등락 장 대처법

 

분명, 읽어보면 뭐 이딴 생각을... 이라고 하겠지만 일시적 1가구 2주택의 혜택이
워낙 크다보니 고심해본 내용입니다.

목차
1. 일시적 1가구 2 주택 투자 방법
2. 토지거래허가제와 일시적 1 가구 2 주택 투자방법
3. 일시적 1가구 2 주택 + 세대분리형 아파트를 이용한 투자방법 

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1. 일시적 1가구 2 주택 투자방법

개인적으로, 비과세 요건을 만족하면서 실거주도 만족할 수 있는 가장 좋은 투자방법이라고 생각합니다. 

취등록세/보유세(종합부동산세)/양도소득세 모두 이득 볼 수 있기 때문에,

수년 전에 했던 민간임대사업자보다 쉬우면서 혜택 보기 좋은 방법. 

* 장기 주택임대사업자도 오래전부터 하고있습니다. 현재는 아파트는 다 막아 놓았지만

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(1) 첫번째 A 아파트를 사고, 계약일이 최소 1년 이상 지난 뒤에 두 번째 B 아파트를 구입한다.

(2) A 아파트를 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상거주)하고 판다 

(3) B 아파트를 구입한 구매일(잔금/등기일)로부터 3년내 기존 A 아파트를 팔아야 비과세 요건을 충족

1년, 2년, 3년이 섞여 있어 123 법칙이라고도 합니다. 

 

이렇게 하면 일반적으로는 기존 아파트를 전세주면서 새 아파트를 서 두채 아파트를 세금 혜택을 보면서 3년은 끌고 갈 수 있기 때문에 집값 상승기에는 이득이죠. 

 

2. 토지거래허가제(토허제)와 일시적 1가구 2 주택 투자방법

이게 머리 아픕니다...

토지거래허가제면 우선 구청에 매매계약 허가를 받아야하는데, 

크게 봐서

사례	기존 아파트 (A)	새로 구매하는 아파트 (B)
1	토지거래허가구역 ->	토지거래허가구역
2	토기거래허가구역 ->	비 토지거래허가구역
3	비 토지거래허가구역 ->	토지거래허가구역
4	비 토지거래허가구역 ->	비 토지거래허가구역

위에서 2,4번이야 별 상관이 없는데, 

문제는 3번, 특히 1번 사례가 가장 머리아픕니다. 

내가 기존에 토지거래허가구역인 곳의 아파트에 자가로 살고 있었는데, 같은 동네 안에서 좀 더 큰 평수로 가고 싶다?

(예) 대치동이나 잠실동 안에서 좀더 큰 평수로 이동)

이게 엄청 귀찮습니다. 

토지거래허가구역 특성상 기존 집도 정리하겠다고 하고 구청 허가를 받아야 하는데, 

기존 A 아파트도 토지거래허가구역이다보니, 가지고 가고 싶어도 전세 놓고 가지를 못하고 

새로 사고 싶은 B 아파트도, 전세끼고 갭투자가 안되니 

옮겨가고 싶은 집과 기존 집의 차액만큼이 아니라 현금이나 대출이 넉넉해야 이사를 갈 수 있습니다;

뭐 이런 정책이 다있나... 그걸 또 몇 년간 연장하고 있는 오세훈 시장도 참;

무슨 개발구역 땅 투기도 아니고, 실거주를 위한 집 한 채에 대해 이렇게 이상한 규제를 하는 건 중국 호구제 이외에 전 세계적으로 유일무이하지 않을까 싶습니다. 

덕분에 잠실동과 대치동 아파트들이 수년간 매매가격 눌린 효과도 있었지만. 

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대치동을 예로 들자면, 대치동안에서 갈아타기가 쉽지 않으니 

기존 대치동 아파트를 일시적 1 가구 2 주택으로 보유하면서 도곡동 신축을 사서 3년 최장 끌고 가는 방법을 생각했으나... 

이후 전세 놓고 팔고 이게 너무 큰일이라 그만두기는 했습니다만, 그 이후 사려던 아파트도 4억 이상 올랐군요. 

(하지만 취등록세 및 부동산 중개 수수료 등을 안따진 뇌피셜이라;)

 

3. 일시적 1가구 2 주택 _ 세대분리형 아파트를 이용한 투자방법

그렇게 이상한 혼자만의 쉐도우 복싱 중 

마음 속에서는 이정도로 난리

한 가지 이상하면서도 기발한? 방법을 생각했습니다. 

바로, 세대분리형 아파트 구입을 통한 일시적 1 가구 2 주택 투자법. 

기존 A 아파트를 2년 보유 -> 새로운 B아파트를, 세대분리형 아파트를 구입함 (ex 강남 센트럴아이파크 48평)

왜 이 아파트를 굳이? 라 하겠지만 세대분리형 아파트의 장점이 있습니다.

위의 평면도를 보자면, 48B평형인데 집 입구가 2개입니다. 

바로 세대분리형 아파트. 

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그런데 저 아파트의 좋은 점이,

작은 원룸형에 등기를 쳐서 전입신고하고 보유기간 인정을 받을 수 있습니다~ 

큰 부분은 기존 37평 정도 구조이니 전세 놓아 투자금을 회수하고, 작은 원룸형에 전입신고하고 주말별장?처럼도 쓰고. 

그리곤 그냥 실제로는 기존 A 아파트에 사는거죠. 

결국, 너무 귀찮은 말도 안되는 이야기라 (대치와 역삼 쪽 생활권/ 아이들 학교도 달라서) 실행하지 않았지만 아직 마음 한편에 고이 접어둔 계획안입니다. 

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