일산 부동산에 대한 회고 (킨텍스 원시티에 대해)

한국감정원에서는 지역별, 기간별 매매동향을 검색해 볼 수 있다보니...

서울/과천/분당/수성구(대구)정도밖에는

요즘 부동산이 다 안좋긴 합니다.

그런데,

같은 1기 신도시인 분당과 일산은 그 중에서도 운명이 갈립니다.

(마치 대구 수성구와 부산 해운대구 처럼)

분당은 기본적으로 학군(판교/수내/정자)이 어느정도 받쳐주는데다

판교인근의 일자리와, 뛰어난 강남 접근성이 있습니다.

반면에 일산은 백석고가 평준화된 이후 이렇다할 학군도 없고,

서울 접근성은 오히려 삼송/지축보다 밀리는데다

수색/가재울/상암이 시세가 아직 그리 높지 않다보니 한계도 있고,

장항지구는 행복주택이 대거 공급될 계획입니다.

이러다보니 일산의 전통적인 후곡 학원가나 3호선 인근 아파트 단지도

평당 2천만원대를 못 넘는, 그런 상태입니다.

일산이라는, 1기 신도시로서 잘 정비된 주택지역과 아이들 키우기 나쁘지 않은 환경, 서울 서부에 가까운 접근성치고는 안타까운 시세죠.

그렇지만, 지금 저렴하다고 투자로 권유할만하냐면 그것도 좀.

현재 일산서구/동구 통틀어 가장 핫한 곳이(비싼 곳이)

백석역 요진 와이시티나

킨텍스 근처 주상복합 지역인데,

요진 와이시티는 16년 6월 입주한 33평 6억 정도,

킨텍스 근처 분양권이 33평 6~7억 정도 실거래/호가 형성 된 상태입니다.

그렇다면 이곳도 투자를 권할 수 있을까?

킨텍스 주변을 보자면..

저곳, 가운데 '일반상업지역'이라고 적힌 부분이 킨텍스/현대백화점/원마운트와 함께 묶여있는 주상복합/오피스텔 부지인데,

말 그대로 '상업지역'입니다.

저기서 한화꿈에그린 부근에 GTX 킨텍스 역이 생긴다는 것인데...

개인적으로는 저 지역 투자도 부정적입니다.

우선 상업지역이라 학군 자체가 없어요. 학교는 당연히 이전 일산쪽으로,

주엽역, 대화역 인근 학교들로 가야합니다.

게다가 저곳들은 일산에서 학군이 좋은 곳들도 아니라.

주상복합의 특성상 10년 이내가 아닌 장기간 투자하기 적합하지 않은데

GTX가 그렇게 빨리 들어오지도 못합니다.

(물론 그나마 a,b,c 노선 중 GTX-A노선이 그나마 수익성 있고 실현가능하다고는 봅니다만.

게다가 국토부장관이 이곳 지역구)

굳이 오래된 아파트보다 2배 이상 주고 주상복합을 들어간다면...

반대입니다.

목동 하이페리온이나 분당 파크뷰처럼 학군이라도 갖춰져있다면 모를까.

그리고,

일산을 투자할 경우 아파트단지도 2종 일반주거지역이 많이 섞여 있으니 굳이 투자하는 경우라면 지적편집도를 참고하여 적어도 3종 일반주거지라도 구입하는게 그나마 나을 듯합니다. (게다가 곳곳에 1종 전용주거지나 1종 일반주거지도 많으니 주의)

결론.

1. 일산은 투자 목적으로는 권하는 편은 아니다.

실거주로는 가성비 면에서 괜찮다.

2. 일산을 구입할 경우 지적 편집도를 참조해 이왕이면 역세권, 3종 일반주거지를 구입하도록 한다.