아파트 심층분석 1. 송파구 올림픽훼밀리 아파트 1편

서울 송파구, 올림픽훼밀리아파트에 대한 자세한 포스팅입니다.

서울 송파구 문정동, 가락시장옆 대단지 아파트,

올림픽훼밀리타운입니다. 

4494세대, 1988년 입주함. 

 

좀 독특한 곳이라 포스팅. 양이 많아 1,2편으로 나누어 포스팅합니다. 

2021.07.23 - [財테크/부동산] - 올림픽 훼밀리 아파트 심층 분석 2편! 3년뒤 후기

올림픽 훼밀리 아파트 심층 분석 2편! 3년뒤 후기

 

결론

최근 재건축에 대한 규제가 많아 시간이 오래 걸린다. 

주변 개발이 많다. 

평형이 클수록 대지지분 대비 가격이 저렴해 좋다. 

 

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이 아파트의 단점으로 성남비행장으로 인한 고도제한이 있는데,

대략 27~29층까지는 건축가능합니다. 

이에 관해서는 포스팅이 있길래 링크로... 

올림픽훼밀리 아파트 고도제한 자세히 알아보기

 

주변으로 개발이 많이 이뤄진다는 장점이. 

이야기하자면 할게 많으니 순서대로

1. 용적률과 대지지분

2. 주변 개발

로 나뉘어 보겠습니다. 

 

 

1. 용적률과 대지지분

원래 문정/장지동이 비닐하우스 단지에, 

바로 옆 가락시장만 있는 곳이었는데 

바로 옆 수서역세권 개발, 문정법조타운~가든파이브~동남권물류센터 등 개발이 많아짐. 

 

현재 네이버 지도 항공뷰입니다. 가락시장 현대화 사업 전 + 문정법조타운 사업 이전의 문정동이 보입니다.

저 때는 3호선도 수서역까지 였으니...(2010년에야 오금까지 연장했습니다) 정말 공터였습니다.-

 

15층 규모 중층 아파트로 194% 용적률로 대지지분이 많은 편이 아니지만, 

재건축 추진하면 공지가 기부체납으로 늘어날 곳이 있습니다. 

올림픽훼밀리가 문정동 150, 150-1로 부지가 나뉘어져 있는데 

 

 

왼쪽 호돌이공원 부지(문정동 150-11)

호순이공원 부지(문정동 150-3)

1단지 옆 녹지(문정동 150-15)가 

지목이 공원이지만 용도지역이 주거지역으로 되어있어 기부체납을 통해 늘릴 수 있는 부지입니다. 

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-반대로 숯내공원(문정동150-8)

훼밀리근린공원(문정동 150-5)의 경우에는 

비슷해보이지만 용도가 자연녹지지역이라 나중에 기부체납으로 사용하기 어려운 곳입니다. 

 

저런 부지들 기부체납과 실제 정밀측량을 통해 용적률 재산정이 필요한 상황. 

대략 180% 후반대라고 봅니다. 

(위의 부지 3곳이 호돌이 1545, 호순이 1560, 1단지 옆 녹지 8858 m²로 전체 부지대비 4% 가까이 됩니다. -전체 필지면적 303,000m²-)

또한, 문정동 150-1번지, 1단지쪽은 상업지역 종상향이 가능한 지역입니다. 

이에 대해서는 뒤에서 근거자료랑 같이 설명하겠습니다. 

 

2. 주변 개발 정리

수서역개발/송파대로 개발/가락시장 현대화/중앙전파관리소 이전/위례신사선/종상향 이슈/탄천동측도로 녹지조성. 동남로 녹지조성

(1) 수서 역세권 개발계획

링크 : KTX 수서역세권 개발사업 주민공람 개시

 

 

수서역세권 개발 자체가 규모가 큰지라. 

그 크기만도 문정법조타운과 비슷한 정도입니다. 

문정법조타운이 녹지와 더불어 검찰청, 지방법원 등 공공기관이 많은 걸 감안하면 

오히려 주거/상업지역 크기로는 훨씬 큰 곳이. 

게다가 수서역은 향후 GTX-A노선도 통과할 교통의 요지입니다. 

 

GTX관해서는 또 적을 내용이 있다보니 몇자 적자면... 아래 더보기를 눌러보세요

GTX는 현재 A노선 (운정~서울역~삼성~동탄)

B노선 (송도~서울역~청량리), C노선(의정부~청량리~삼성~금정)이 있지만

그나마 A노선이 예비타당성을 통과할 수준입니다. 

 

단, 이 A노선조차 올해안으로 착공을 하려고 했으나 

북한산 공원으로 인해 난관에 봉착. 

 

북한산 464m 지하로 통과하면서 환경부에게 제동을 걸었기 때문입니다. 

 

링크 : GTX-A, 북한산으로 인해 난관에 봉착

 

 

(2) 송파대로 개발

이는 수서역세권개발, 중앙전파관리소 등과 연관된 건데 

송파구 차원에서 송파대로 주변으로 개발을 하려고 합니다. 

송파구가 상업지 비율이 낮은 편이 아니지만,

실제로는 가락시장, 동남권 물류센터 및 가든파이브(청계천 상인들을 위한 전기 공구 도소매 등) 등 공적인 역할을 수행하는 상업지 비중이 높은 편입니다. 

이러다보니 송파대로 주변으로 개발하려는 상태. 

링크 : 송파대로 따라 '개발 계획 키맞추기' 나선다

 

 

송파대로변은 앞으로도 좋은 소식들 있을 곳입니다. 

 

(3) 가락시장 현대화

가락시장은 굉장히 큰 면적의 도소매업 상업시설로, 

워낙 규모가 크다보니 2단계로 나뉘어 현대화중입니다. 

 

 

기존 가락시장 둘레가 녹지로 바뀌며 주변 주민들도 이용가능하고, 건묵 옥상에도 운동장 및 정원이 생기게 됩니다. 

 

(4) 중앙전파관리소 이전 및 ICT 클러스터 개발

 

이게 왜 중요하냐면...

앞으로의 송파대로변 개발을 엿볼수도 있는 내용. 

중앙전파관리소라고, 

송파구 가락동 100번지 부지 약 5만m² 정도 크기로,

이전부터 비싼 땅을 개발하지 않는다고 말이 많았습니다. 

링크 : 6800억 강남 마지막 황금땅, '수천억 호재' 기대

이 부지가, 일반주거2종에서 준주거지역으로 종상향되며 ICT 보안클러스터로 바뀝니다. 

 

 

(5) 위례신사선

위례주민들이 가장 기다리고 있는 위례신사선. 

이제, PIMAC(민자적격성)을 통과하였고 실제 시간의 문제지, 개통은 확정된 상태입니다. 

 

링크 : 위례신사선, 민자적격성 조사 통과

 

위례신사선 노선 자체가 괜찮습니다. 

 

 

기존 강남 격자형 노선들 사이로, 

비어있던 구간들이 차는 곳입니다. 

게다가 신사역, 삼성역 등 강남내에서도 요지인 곳과 연결되어 신분당선, 2호선 등과 더욱 연계성이 높아집니다. 

추가로 가락시장역의 경우 기존 3,8호선에 이어 위례신사선까지 추가되면 트리플역세권이 되는 셈. 

3호선이 기존 수서역에서 오금역까지 연장되면서(2010년) 더블 역세권이 되었고,

이제 위례신사선까지 연결되면 기존 다른 대중교통과 연계성이 굉장히 좋아집니다. 

 

특히 위례신사선의 경우 올림픽훼밀리 1,2단지 사이를 지나가도록 되어 있어 

1단지의 경우 준주거지역 상향으로 고려할만한 요지가 됩니다. 

 

(6) 종상향 이슈

송파대로 개발안과 더불어 트리플역세권으로, 기부체납을 통해 준주거지역으로 종상향 시도해볼 수 있는 곳이죠. 

 

참고로 준주거 종상향 고려 아파트 단지들은...

압구정역 1번출구쪽 현대 6,7차 일부

잠실역 주변 잠실주공5단지 일부 <확정>

서초 진흥아파트 전체 <확정>

광나루역방면 광진구 광장 극동 1차 일부 

 

종상향 자체가 

지구단위계획안에 포함된 지역이면서(서초구 지구단위계획 등)

상업지구 인근 등을 계속 보다보면 후보지가 보이긴 합니다. 

 

올해 나온 서울 2030 개발계획에도 나와있는 내용

 

자료 출처 링크 : 서울 2030 개발계획 - 동남권 참조

 

자료출처 링크 : 송파비전2020

저 내용들대로 진행되고 있다는 점. 

 

(7) 탄천동측도로 녹지조성. 동남로 녹지조성

기존에도 올림픽훼밀리의 경우 주변과 녹지로 분리되어 있습니다. 

그런데 이제 탄천 방향과 문정법조타운 방면도 녹지로 완성됩니다. 

 

우선, 탄천동측도로 녹지조성의 경우 기존 도로가 지하화되며 올림픽훼밀리쪽 약 275m 길이의 녹지가 생기며 탄천 접근성도 좋아집니다. 

이로인해 이후 수서역 연결로까지 생기면 수서역 접근성도 좋아질 예정. 

 

 

 

동남로 녹지조성의 경우. 문정법조타운 방면으로 약 14m 정도 폭의 인도/녹지가 생깁니다. 

이미 18'.11 기준 착공하여 진행중인 상황. 

 

 

모든 투자에 대한 결과는 투자자의 몫. 

 

2편으로 이어집니다. 

올림픽 훼밀리 아파트 심층 분석 2편! 3년뒤 후기

 

올림픽훼밀리 아파트 고도제한 자세히 알아보기