아파트 재건축, 기본은 압시다. 기초부터 잡설까지

오늘은 아파트 재건축에 관한 이야기. 

 

요즘 전국적으로 재건축에 관한 이야기가 많이 들립니다. 

재건축 연한이 30년(이지만 실제론 진행에 시간이 훨씬더 걸리지만)이다보니

전국적으로 재건축 연한을 넘었거나 곧 다가오는 단지들이 늘어났습니다. 

우리나라에서 처음 지어진 아파트이자 재건축도 처음한 아파트가 바로 

마포삼성아파트. 

공덕역 인근 여기입니다.

 

가장 먼저 재건축했다보니 벌써 2번째 재건축 연한도 다가 오는곳. 

 

1962년 마포아파트 완공,

1994년 마포삼성아파트 완공. 

최초 재건축 아파트도 벌써 30년을 향해 가는중.

 

결론부터 말하자면, 재건축에서 가장 중요한건 

 

향후 가치(일반 분양가를 높게 받을 수 있나)와

세대별 평형대지지분입니다.

용적률은 부차적인 정도.

 

그런데, 재건축 아파트는 앞으로도 늘어나고 중요한데 

정작 아파트에 관심있는 분들중에도 정작 '본질'을 못보는 분들이 있습니다. 

 

초심자가 저지르기 쉬운 실수를 말해볼까요?

 

재건축 아파트, 용적률만으로 수익을 따진다!

 

그냥 예시를 들죠. 

 

A, B 두 아파트가 있습니다. 어디가 수익이 좋을까요?

 

A 아파트 - 1753세대, 용적률 174%, 1992년 준공

B 아파트 - 4424세대, 용적률 204%, 1979년 준공

 

위치는 둘다 괜찮지만 B가 좀더 좋긴 합니다. 

 

가장 단순하고 잘못된 이야기가,

용적률만으로 

'용적률이 180%미만이어야 재건축 수익성이 좋고, 200% 이상이면 무조건 리모델링을 해야한다'라는 말입니다. 

 

그렇다면,

위의 저 두 아파트는 각각 어떻게 했을까요??

 

A아파트는 대치 2단지 성원입니다. 

 

기사링크 : 대치 2단지, 수직증축 리모델링 결정

 

B아파트는 유명한 대치은마입니다. 

기사링크 : 대치은마, 재건축 사업 가시화 

 

 

당연히 대치은마 입지가 더 좋긴 하죠. 

그런데,

나름 대단지에 용적률도 174%인 대치 2단지는 왜 리모델링을 할까요?(아니, 할수 밖에 없을까요?)

 

정답은, 대치2단지가 너무 작은 평형으로 이루어져있다는 겁니다. 

대치2단지의 경우 용적률이 은마보다는 작다보니,

%로 따지면 대지지분이 나쁘지 않지만

실제 절대 대지지분량 자체가 작다보니 사업이 난항을 보일 수 밖에 없습니다. 

세대별 평균대지지분이 약 14.2평 정도.

 

 

너무 작은 평형으로 이루어져있다보니 재건축을 시행해 최소 25평이상으로라도 받으려면 추가분담금도 필요하고,

일반분양분 자체가 얼마 안나오게 됩니다. 

그렇다고 대치2단지 입지가 엄청 좋은 곳이라 일반분양가를 높게 받아 만회할 수도 없고 말이죠. 

 

대치2단지가 보는 것처럼 46~67제곱미터(공급기준)이 아니라 최소 30평형대 구성이기만 했더라면 재건축 사업성이 괜찮았을 겁니다. 

 

반대로, 대치은마의 경우 용적률이 204%나 되지만,

입지가 워낙 좋아 일반분양가를 받을 수 있는데다,

그나마 30평형대 구성이라 세대별 평균 대지지분이 16.39평 정도라, 재건축 사업을 시행할 수 있는 거죠. 

 

게다가 수직증축 리모델링의 경우 용적률 제한없이, 재건축보다 조금 적은 돈으로 진행할 수 있다는 장점도 있지만,

어쩔 수없이 뼈대는 오래된 아파트 그대로이다보니 한계가 있습니다. 

신축 아파트 대비 못나가는 거죠. 

 

(서울시 내에도 수직 증축 리모델링완료한 곳들이 있습니다. 

대치쪽 래미안 대치하이스턴,

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사당/방배 쌍용 예가 클래식('예가'말고 '예가 클래식'브랜드는 모두 리모델링 아파트단지),

청담 래미안 로이뷰 등.)

 

래미안 대치하이스턴과 래미안대치팰리스만 보더라도 리모델링과 신축아파트 차이를, 외관/구조 뿐만 아니라

가격 움직임에서도 차이가 많이 납니다.

 

대치래미안 하이스턴의 모습. 기본구조는 오래된 아파트이다보니 전반적으로 뚱뚱한 모습입니다. 

 

 

비슷한 이야기를 이전에도 하였습니다. 

광운대역 미륭/미성/삼호 3차나,

상암동 시영아파트 같은 경우에도 용적률은 낮아서 재건축 수익성이 좋아보이나,

세대별 평균 대지지분 자체가 작아 생각보다 수익성이 안좋다는 거죠. 

 

2017/11/20 - [투자/부동산] - 월계동 재건축 아파트, 미륭 미성 삼호 3차(미미삼) 투자 가치에 관하여.

 

오늘 포스팅의 결론은, 

용적률은 재건축 사업성을 보는 지표 중의 하나이지만 가장 중요한 건 아니라는 말씀.

오히려 세대당 평균 대지지분과 일반분양가가 더욱 중요합니다. 

 

큰 돈이 들어가는 아파트, 

꼭 잘 알아보고 현명한 투자하세요~