2021년, 서울 아파트가 가장 싸다는 역설. 1편

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참고로, 2017년에 적었던 자료도 함께 올립니다. 

(다른 곳에서 작성한 자료 가져와서 올린 자료 입니다.)

링크 : 과거자료)2017년에 기록한, 부동산 가격 전망 돌아보기

과거자료)2017년에 기록한, 부동산 가격 전망 돌아보기

 

제목이 결론입니다. 

요즘, 2021년,

전국 아파트를 대충 둘러봐도 

오히려 서울아파트가 싸보입니다.

 

그냥 우선 전국 서울/대구/부산 인기지역의 30년 정도된 아파트 보겠습니다. 

 

1.서울 대치은마 - 1979년 사용 승인 (40년 넘음) 4424세대 (용적률 204%)

 101제곱미터, 30평이 21.5~23억 시세에 현재 매물 22~25.8억 나와있습니다. 

전세는 시세가 8.5~9.3억에, 매물 7~10억원 나와있습니다. 

매물 평균가로 보아 매매 23.9억에 전세 8.5억으로, 전세가율 35.5% 정도입니다. 

갭으로 투자한다면 15.4억 + 거래비용 약 9천만원 정도 듭니다. 

 

2. 부산 삼익비치 아파트 - 1979년 사용 승인(40년 넘음) 3060세대 (용적률 미기재)

 111제곱미터, 33평이 14.5~15.7억 시세에 현재 매물 15.9~20억,

전세 1.3~1.65억입니다. 

매물 평균가로 보아 매매 18억에 전세 1.5억으로, 전세가율 8.3% (?????) 입니다.

* 참고로 삼익비치가 용적률이나 대지지분이 더 유리하지도 않습니다.

갭으로 투자한다면 16.5억 + 거래비용 약 6천만원 정도 듭니다. 

전세가율은 어마어마하게 낮고 용적률이나 대지지분이 유리하지도 않고. 

참 어렵습니다. 

앞으로 바다뷰 신축 대단지 가치를 본다는 건데... 

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동일한 투자금이라면 굳이 삼익비치를 사야하나...

(물론 부산에 잘 사는 분들 중에 삼익비치 정말 많이 가지고 있습니다. 

진짜 다들 한두채 씩 가지고 있는듯)

(1) 재건축 사업성 자체가 낮아 추가분담금조차 많이 나오는 점

(2) 실거주 가치라 할 수 있는 전세 비용이 정말 어마어마하게 낮은 점 

등 때문에 굳이 투자하겠다면 말리겠습니다. 

학군때문에 그런것도 있지만 실제 전세 시장에서 올수리하더라도 전세 못 받쳐주는 것도 이유가 있습니다. 

사실 대치은마나 삼익비치나 둘다 40년 넘은 아파트라 개판이긴 매한가지

대치은마가 상태에 비해 학군덕에 전세가가 정말 높은 거긴 하지만요.  

 

3. 대구 청구 가든하이츠1단지 -1985년 사용 승인(35년 넘음) 2200대 (용적률 160%)

(대구는 40년 넘었고 대단지에, 대치은마/삼익 비치 급이 정말 안보입니다. 그래서 그나마 선택)

 109제곱미터, 33평이 9.75~10.9억 시세에 현재 매물 14~15억,

전세 4.4~5억, 매물  평균가 4.5억 정도입니다. 

매물 평균가로 보아 매매 14억에 전세 4.5억으로, 전세가율 32.2% 입니다.

-> 삼익비치와 다르게, 이 아파트는 대치은마에 좀더 가까운게

대구에서 가장 선호하는 학군지입니다.(경동초-> 동도중 or 경신중 -> 경신고)

그러다보니 30년 넘은 지방 구축 치고, 매매가율 많이 올랐는데도 전세가율 괜찮은 편입니다. 

갭으로 투자한다면 9.5억 + 거래비용 약 4.5천만원 정도 듭니다. 

 

사용승인 30년이 넘은, 구축 중에서 대장아파트단지들만 보았지만

실제로는 연식별로 따져보아도 

서울이 전세가율이 가장 좋습니다. 

ex) 반포자이 <-> 해운대자이

	공급면적 (제곱미터)	매매 평균가	전세 평균가	전세가율
반포자이 -2009년 사용승인, 3410세대	116 (35평)	32억	20억	62.5%
해운대자이1차 -2013년 사용승인, 935세대	105 (32평)	14억	5.3억	37.8%

현재 자산거품이런걸 떠나서 전세가율 높으면서 오히려 향후 공급량도 적은 서울아파트가 그나마 낫다고 말할 수 밖에 없는 상황. 

 

1. 대출규제로 진짜 현금 부자들만 집살수 있게 해놨고

 -> 열심히버는, 30대 중에서도 사업잘되거나 전문직들 중 잘벌더라도 당장 몇억이 있지는 않으니

기존 부자들이 유리하죠. 

2. 공급은 다 막아놓고 

 -> 이전의 뉴타운 정책 같은 공급책도 아예 막혔어요. 

3. 수도권 쏠림 현상은 심해지고...

2021.07.25 - [財테크] - 대한민국 인구 감소, 지방 소멸, 대학, 경제, 블라블라

4. 갑자기 임대차3법으로 전세가격까지 올려버리니 원. 

 

문제는 앞으로 서울 주택 공급량 더 줄거라 더 걱정이네요. 한동안 떨어지기도 힘든 구조.

공급도 앞으로도 줄 예정이라..

기사 : 서울 주택 착공 준공 다 줄었다. 

공급대책 쏟아냈지만…서울 주택 착공·준공 다 줄었다

당연히 리먼 사태처럼 세계적인 경기침체가 온다면 집값 뿐만 아니라 자산 가격 떨어지겠지만 글쎄요;

집값 잡겠다면서 아파트 가격만(특히 신축) 올린 희안한 정권입니다. 

 

--> 2편으로 이어집니다. 

링크 : 2021년, 전국에서 서울 아파트가 가장 싸다. 2편

2021년, 전국에서 서울집이 가장 싸다. 2편