과거자료)서울 주요 아파트들 30년 시세 추적!

오늘 포스팅은 

서울에 위치한, 재건축을 바라보는 

건축연한 20년 ~30년대 아파트들에 대한 이야기입니다. 

 

예전에는 

광진구에 위치한 워커힐 아파트가 굉장히 고급 아파트였다고 하더군요. 

역시나 부동산은 입지가 우선이라는 점... 

 

(물론 지금도 비싸지만 이전에 비해, 건축연한이 같은 다른 지역 대장주 아파트들에 비해 약하다는 말입니다. 뒤에 나옵니다.)

 

자료 출처는 부동산뱅크,

상한가 기준입니다. 

 

(부동산뱅크에서는 1980년대 후반부터 가격 시세를 제공합니다. 

공정한 가격 비교를 위해 모두 동일하게 상한가로 설정. )

 

시세를 보면서 말하죠. 

전체 엑셀파일은 첨부파일에 올려뒀습니다. 

가격시세까지 같이 스크린샷으로 올리려니 글자가 깨져서 안보여서; 

 

수익률만 보입니다. 자세한 시세는 엑셀파일 참조.

 

송파구를 봤을 때,

이전부터 대단지인곳들을 보자면.... 

일반적으로 다 수익이 좋은 편이었습니다.

 

아래 여의도 시범아파트, 공작아파트 말고도 

위의 단지들 모두 1990년부터 2017년까지,

1997년부터 2017년까지,

2007년부터 2017년까지,

최근 급등했던 2013년부터 2017년까지 수익률이 나쁘지 않습니다. 

 

이 아파트들 대부분 서울시내 다른 아파트들보다 수익률이 좋았지만... 

반응형

(저기 적혀 있는 평균 수익률도, 일종의 selection bias가 있습니다.

좋은 아파트들이 표본에 많이 뽑혀 전반적으로 높은 것이라는 점 감안하기 바랍니다.)

 

좀 보자면....

 

이들중에서도 잠실주공 5단지의 과거 수익이 가장 좋았습니다. 

 

역시 부동산은 입지라고, 

결국 입지따라 가격이 가는 것 같습니다. (+재건축 좋은 수익률)

 

사실 잠실은 롯데가 키운 곳이라봐도 무방하죠. 

 

1990년도 당시 공급면적 112 기준 잠실주공 5단지가 2.1억원 시세였던 반면

올림픽선수촌 3.6억, 아시아선수촌 4.3억이었으니 격세지감이군요. 

(과거엔 올림픽선수촌과 아시아선수촌 아파트가 굉장히 고급아파트였습니다. 지금도 그렇지만.)

당시 저들 아파트가 잠실주공5단지보다 고급스러운 평가를 받았긴 했습니다. 수익률은 바뀌었지만요.

(단, 올림픽선수촌과 아시아선수촌 아파트 둘 모두 수익률 좋은 겁니다! 다시 한번 말하지만. 상대적으로 낮은거 뿐이에요. 잠실주공5단지가 너무 수익이 많이 났던 겁니다.)

 

*사실 물가 상승률을 따지면 아파트가 그렇게 좋은 투자처는 아니었습니다. 

1990년부터 그나마 좋은 아파트들이 300~600% 수익률을 거둔 반면

물가와 최저임금만 하더라도 이보다 훨씬 많이 올랐기 때문이죠. 

왜냐면 실제 다른 아파트들은 저 보다 더 못올랐기에 -아래에 나옵니다. 

 

 

노태우 대통령 시절 1990년도 최저임금이 690원이니 말이죠. 

현재 2017년 6,470원으로 838% 정도 올랐습니다.

 

물가상승률도 80~92년도에 5.6%, 93~97% 5.0%, 98~2002년 2.5%, 2003~2007년 2.9%, 2008~2011년 매해 평균 3.6%.

 

각설하고, 다시 아파트로 가자면

 

 

제가 관심두던 목동입니다. 

목동은 나름 신도시였고, 학군이 좋기로 유명했습니다.

 

또한 현재 재건축 수익성 괜찮은 아파트들도 많은데... (용적률/건폐율 낮고 대지지분 많고.)

 

특징이 1990~1997년도까지 수익이 좋았으나 

1997~2007, 2007~2017년으로 갈수록 수익이 나빠지고 있습니다. 

아직 2007년 전고점도 회복하지 못한 상황. 

이건 굉장히 중요한 사실입니다. 

 

목동분들의 상대적 박탈감도 클 것으로 보입니다;

예전에야 마포/아현이나 금호/옥수 같은 강북쪽보다 목동이 높았는데... 

요즘 추세로 봐서는 모르겠습니다. 

 

서울시에서는 월드컵대교 완성 등 SOC 투자를 지역별로 균형잡히게 해야되지 않을까... 싶었습니다. 

 

2017/08/08 - [투자/부동산] - 서울로7017에 반포대교 잠수교 백사장까지? 서울시 이상한 행보

 

왜 월드컵대교를 완공하지 않고 다른 것만 할까요. 

 

 

은마아파트의 1990년도부터 2017년까지 수익률이 600% 넘게 굉장히 좋은 것을 볼 수 있습니다. 

 

이 또한 1990년 당시만 하더라도 은마 시세가 115제곱미터 기준 2억 정도로, 잠실주공5단지나 아시아선수촌(반값도 안되었네요), 올림픽선수촌보다 저렴했기 때문이죠. 

 

역시 부동산은 입지. 아파트 자체가 고급은 아니었으나 대단지에다 위치가 좋으니 2013년부터 최근 수익률도 훌륭합니다. 

물론, 지금 사라면 조금 애매할수도 있지만. 

 

같은 이유로 반포주공1단지도 훌륭합니다. 

 

그 아래에 강동구. 

올해 초부터 8.2대책까지만하더라도 가격 상승세가 높았는데 (강남 4구라 불리기 까지 했죠.)

8.2대책 이후에는 좀 힘빠지는 모양새입니다. 

 

2017/09/05 - [투자/부동산] - 8/2대책 이후 첫 8월, 서울 지역별 아파트 실거래가 파악!

 

역시 부동산은 입지라고,

둔촌 주공의 수익률이 좋습니다. 평균은 거뜬히 상회.

 

하지만 강동구의 다른 아파트들은 얘기가 다릅니다. 

 

그나마 둔촌동 다른 아파트들은 낫지만

길동 신동아 3차나 명일동 아파트는 그닥. 

 

이 또한 입지가 설명하는 것 같습니다. 

같은 강동구라도 둔촌 주공의 경우 거의 위치가 올림픽선수촌 바로 옆이다보니...

 

 

 

 

처음 언급했던 광장동 워커힐 아파트가 나옵니다. 

그런데, 워커힐 아파트의 경우에는 가장 작은 평수가 185 제곱미터이다보니 저걸로...  

 

과거 수익률을 보면 참담합니다. 

그랜드 워커힐 호텔 옆에 있는, 1978년 당시 대한민국 최초의 대형 고급 아파트 단지였던 곳. 

하지만 시세가....

 

게다가 재건축 수익성도 떨어져 리모델링이 될 것 같습니다. 

 

기사 링크 :  http://mbn.mk.co.kr/pages/news/newsView.php?category=mbn00005&news_seq_no=3078237

 

1990년도 당시 워커힐아파트보다도 아시아선수촌 아파트가 비쌌다니,

아시아선수촌아파트는 예나 지금이나 정말 고급 아파트였군요;

 

옥수동.

압구정동 맞은편이라 '뒷구정동'이라 불리기도 하는 곳. 

 

성동구가 재밌는 점이,

 

금호동 1가 -> 2가->3가->4가 -> 옥수동 순으로 한강에 붙는 셈인데

(금호동4가도 한강에 붙습니다.)

시세도 옥수동이 가장 비싸다는 점. 

금호동 1가만 하더라도 그냥 행당 시세라 보면 되지만

금호동 4가와 옥수는 비쌉니다. 강북 대장주. 

역시나 입지가 중요한지라, 옥수 아파트의 수익도 나쁘지는 않았습니다.

(송파보다 조금 떨어지는 정도)

하지만 그 중에서도 옥수 하이츠는 한강 조망이 가능한지라 비쌉니다. 수익률도 좋았고. 

 

 

 

 

 

그리고 

일산과 분당....

 

제가 경기도를 선호하지 않는 이유이기도 합니다. 

 

그나마 분당, 일산이 1기 신도시 중 '그나마' 나은 편인데도 

1997~2007년도 수익률은 그나마 서울을 따라가려고 했지만 

최근 들어 갈수록 수익률이 더 나빠지고 있습니다. 

 

요건 다음번에 해당 신도시들만 따로 자세히 다루도록 하겠습니다. 

 

그나마 강남 가까운 분당이니 저렇지, 

 

안좋습니다.. 

 

 

 

 

역시나 오늘의 교훈.

 

1. 부동산은 첫째도 둘째도 입지.

 

2. 주상복합은 좀 피하기 (요건 다음번에.)