비-김태희 부부, 상가 투자 고수가 1년만에 빌딩 내놓은 썰 + 고점 투자의 위험성

연예인 비-김태희 부부가, 작년에 구매한 강남 빌딩에 대해 말이 많아, 정리해 보았습니다. 

비-김태희 부부, 유명한 연예인 커플이죠

요즘, 비-김태희 부부가 작년에 구입한 강남역 대형 빌딩이 핫해서, 정리해 보았습니다. (꿀잼 주의)

(23년 1월, 최신 상황 업데이트 추가!)

-> 비-김태희 부부에게 건물 판 사람도 굉장히 독특한, 유명한 분입니다!  (주식의 전설 선경래씨)

목차 
1. 비-김태희 커플, 빌딩 투자로만 400억 가까이 올린 썰 
2. 비-김태희 커플이 작년에 샀던 빌딩 1년 만에 내놓은 썰 총정리!
3. 비-김태희 커플에게 비싸게 매도한, 빌딩의 이전 주인 주식 전설 슈퍼개미 선경래 씨 이야기 
4. 고점 투자 -> 과거와 현재, 어땠나? 은마아파트까지. 
+ 최근 김태희씨 10년간 수억원 탈세 걸려 세금 추징당한썰 (2023.3 update)

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1. 비-김태희 커플, 빌딩 투자로만 400억 가까이 올린 썰 

비-김태희 커플이야 워낙 유명해서,

한국의 '브란젤리나' 커플 수준이지 않을까 싶네요. 

특히 2010년 이후부터 상가 투자도 여러 번 하며 많은 시세 차익 거둔 부동산 고수로 알려져 있습니다. 

 

가수 비는 청담동 6층 건물을 2008년 168억 원에 샀다가 2021년 495억 원에 팔았고,

김태희 씨도 역삼동 6층 건물을 2014년 132억에 사서 2020년 203억에 팔아,

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부부가 시세차익만 세전으로,  398억 원을 거둔 것으로 알려졌습니다. 

왼쪽이 비, 오른쪽이 김태희 씨가 매도했다는 건물입니다. 

그런데, 작년에 큰 투자금 + 큰 대출 일으켜 산 강남 건물이 좀 골칫덩이 같습니다. 

 

2. 비-김태희 커플이 2021년에 산 대형 빌딩, 1년도 안되어 내놓은 사연

요게 좀 규모가 커진게,

비-김태희 커플이야 워낙 잘 나가는 '셀럽'이라 

수익도 크고, 기존 가진 재산들도 크다 보니 이번에 좀 더 크게 투자한 것 같습니다. 

 

바로, 강남역 역세권이자 대로변에 위치한 대형 빌딩인 강남역 '삼영빌딩'

위치야 뭐 말해뭐할까요. 비싸서 문제지 너무 좋은 곳.

서초동 1306-5번지에 위치한 대형빌딩입니다. 

대략 스펙(?)을 보자면...

일반상업지역, 2종 근린생활시설 용도
대지지분 146.89평, 연면적 881.25평
용적률 455%, 지상 8층 / 지하 2층 건물

2021년 6월에, 920억 원에 매수 (취등록세/중개료 등 기타 비용 추가해야 함)
- 취등록세 4.6% 42억 3200만 원, 중개료(대부분 연예인들은 컨설팅을 끼는지라) 4~7억, 등기/법무사 1천만 원
   -> 도합 거래비용만 46억 이상 듭니다. 

- 비 개인 명의 + 법인이 각각 60% + 40% 지분 (법인은 아내 김태희 씨 명의)
대출 450억 원
- 작년 낮은 대출이자감안하더라도 재산세와 함께 월 2억 정도 나갈 것으로 보임
- 대출 갱신하며 이자 상승분 감안하면 월 3억 이상

추정 월 임대료 2~2.3억 (공실 없이 100% 임대했을 때)
- 현재 약 30% 정도 공실로, 월 임대료 현재는 2억 원 내외로 추정 

현재 매달 1~2억 원 적자로 예상 (대출이자에 따라 다름)
+ 구입할 때 46억 이상 이미 경비로 지출하고 시작한지라...

강남역 슈마커, 미니골드 있는 빌딩입니다. 

강남역 대로변 따라 길게 이어진, 외관/크기 다 좋은 빌딩.

위치, 크기 다 좋은 빌딩이죠

현재도 1층 약국 임대하다 나가서 공실인 상태고,

 3층 전체 공실 + 4,8층도 부분 공실이라는데 

신축할 수익성도 안 보이고 920억 원이라는 가격을 받쳐줄 수 있을지... 

월세 임대료가 현재 공실감안하면 2억 원 간당간당할 건데, capital rate 가 1~2%대라 

대출이자랑 세금 내면 적자인 상태입니다. 

공실하나도 없이 100% 임대하는 가정하에,  월 임대료를 역산해서 

건물 가격을 추정하자면

Capital rate 4% : 750 억 원 (매입가 대비 '-170억 원')
                    5% : 600 억 원 (매입가 대비 '-320억 원')

즉, 현재 매입가가 높았다고밖에 볼 수 없는 상황입니다. 

참고로 현재, 상가 투자 시장이 워낙 안 좋아 적정 투자 가격을 잡기는 어렵지만,
투자회사들이 매입한다는 관점으로 보자면 적어도 capital rate 4.5~ 5% 이상 잡고 매매가격을 매길겁니다. 
즉, 많이 쳐줘도 700억 이하 정도로 예상. 

 

+ 2023년 1월 최신 근황 업데이트

1,2층의 나름 Key tenant 인 슈마커 나갔네요... ㅠㅠㅠㅠ 임대수익 1/3 하락 예정

답이 없네요; 안 그래도 공실이 꽤 있어서 매달 2억 이상 적자 날거라 했는데 

1,2층에 나름 이 건물의 Key tenant인 슈마커가 나갔네요...

아마 지금은 매달 임대료 1억 중반 대라서 세금과 대출이자 감안하면 매달 2억 초중반 정도 손해 볼 겁니다. 

(최대 매달 3억 가까이 적자 예상)

 

3. 비-김태희 커플에게 비싸게 빌딩 팔고 떠난, 주식에 관해 전설적인 슈퍼 개미 선경래 씨 이야기

요게 또 찾아보다 알게 된 사실인데,

 비-김태희 커플에게  삼영빌딩을 이렇게 비싸게(...) 판 매도자가 바로, 

슈퍼 개미 선경래 씨입니다. 

사진이 거의 없더라구요

이력을 간략히 보자면...

1967년생
서울대 국제경제학과 학사
동원증권 -> 미래에셋증권
2002년 퇴사 후 전업 투자로 (36세)

선물옵션 포함한 파생상품 투자로 큰돈 벌었습니다. 

지앤지홀딩스라는 회사 회장 직함인데,

파생상품 투자가 워낙 큰돈 벌다가 큰 돈 잃다 보니, 

전업 투자 전향 시 투자금 10억을 2000억 넘게 만들었다고 하는데,

사실 이 선경래 회장도 2010년 이후 최근 들어 손실 많이 보고 투자를 줄이는 중이었습니다.

선경래 회장도 2011년에 삼영빌딩을 620억 원에 샀는데,

투자 기회비용 및 공실등 따져보면 사실... 2021년에 이걸 920억 원에 사준 비-김태희 부부가 정말 고마웠을 겁니다. 

2011년 당시 이걸 620억 원에 구입한 것도 실책인데, 그나마 2021년 당시 적정가격 700억대의 매물을 비-김태희 커플이 920억 원에 사줬다는 건 일종의 구세주...

아래는 선경래 회장에 대한 최근 기사입니다.

파생상품손실로 계속 손실나면 멘탈 털리죠... 아무리 왕년의 슈퍼개미라도

 

 

4. 고점 투자의 과거와 현재, 이전에는 어땠나? 은마아파트까지. 

참고로 이번에 미래에셋이, 여의도 IFC 매입당시 capital rate 4% 였는데 

(삼영빌딩보다 규모가 몇 배로 크니 capital rate 더 낮아도 유리함에도) 이번에 매매를 포기했습니다.

 

[財테크/부동산] - 부동산 거물, 미래에셋조차 여의도 IFC 대형빌딩 포기한 이야기 - 꿀잼

부동산 거물, 미래에셋조차 여의도 IFC 대형빌딩 포기한 이야기 - 꿀잼

 

상가 투자라는 게, 사이클도 있고 

10~20년 뒤 변화에 따라 새옹지마라, 미래가 어떻게 될지는 모르지만

현재로서는 별로 좋지 않은 투자로 보입니다. 

그래서 매입한 지 1년 만에 매물로 나왔는데, 매각가 1400억 원이라 거론한다는데 글쎄요...

진짜 '신의 한 수'가 있지 않고서야 920억 원도 힘들어 보이는데, 좀 더 지켜볼 일인 것 같습니다. 

가수 '비'의 삼영빌딩, 1년 만에 매물로 등장 - 팍스넷뉴스 (paxnetnews.com)

가수 '비'의 삼영빌딩, 1년만에 매물로 등장 - 팍스넷뉴스

 

920억 원이라는 가격도 

마치 무중력상태 같은, 금리 0~1%대에서야 가능하겠지만 요즘처럼 금리 급등기에 과연 누가 사는지. 

우량 채권도 피하는 마당에 PF 자체가 진행이 안되는데. 

 

+ 비는 이제 기획자로서 아이돌 그룹을 키우는 역할을 하려고 합니다. 

그런데, 2년전 기획/데뷔한 아이돌 그룹 '싸이퍼'가 2년만에 거의 해체수준입니다. 

[財테크] - 가수 비, 키우던 아이돌까지 다른 소속사에 넘긴 이야기 - 빌딩 투자부터 최근 근황까지

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+최근 김태희씨가, 2010~2019년까지 10년간 10억원 가까이 탈세했다가 적발되어 납부했다는 기사가 나왔습니다. 

여러모로 안타깝네요.

유명 여배우, 수억원대 세금 탈세 걸려 추징금 낸 썰

 

내용이 너무 길어져 은마아파트 이야기는 헬리오시티와 함께 2부로 나누어 적겠습니다. 

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2022년, 헬리오시티 23억 고점에 사고 고생한 사연 - 투자에서 상투잡기와 경기 사이클

금리 상승기에, 현명한 투자 전략으로 손해 없이 버텨나갔으면 합니다. 

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