'ㅇㅇ부동산 폭락!' - 재개발 프리미엄/시세 폭락, 실제로 확인해보기

최근 서울 재개발 구역들 시세/프리미엄을 직접 보고, 정말 폭락하는지 찾아보았습니다. 

오세훈 시장부터 시작한 뉴타운들. 실제 천지개벽한 곳들 많지요

1. 요즘 부동산 시장 어때?
2. 재개발, 진짜 폭락했나?
3. 투자해야해 말아야해?
순으로 포스팅 내용 이어집니다.

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1. 요즘 부동산 시장 어때?

요즘, 

부동산 시세가 확실히 하락기입니다. 

금리 상승 + 경기 전망 안좋은데 굳이 살리가...

부동산 특징이 오를때는 다들 달려들고, 떨어지면 싸져도 안 사는지라 역시 투자심리가 중요한 것 같습니다. 

경기침체, 부동산 하락 - 데이터로 객관적으로 바라보기! by 전세가율, 매매호가, 거래량, capital ra

그나마 상가는 강남/판교분당 권 중심으로 금리가 오르든 말든 임대인들이 버티지만,

상가조차도 최근 분위기 안좋고 거래량 줄어든 건 확실합니다. 

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 * 강남 상가는 불패라는 신조가 만연한데, 글쎄요... 2010년 초반 이럴때 공실나면서 거래도 잘 안되고 한것 보자면 

항상, 어느시기에나 최고의 투자상품은 없는 것 같습니다. 

굳이 대기업들이 세일즈&리스백이나 리츠로 돌리는 것도 다 이유가... (이건 다음에 별도로 포스팅하겠습니다.)

그런데, 최근 서울 아파트 폭락세가 완연한게 

공급면적 33~35평 기준, 강동구 고덕 신축도 14억대, 잠실 준신축도 19억대 매물까지 보이는거 보면 

정말 분위기 안좋습니다. 

 

2. 재개발, 진짜 폭락했나?

이 와중에,

재개발 물건들 시세도 확실히 폭락한게 보입니다. 

요즘 둔촌주공의 경우에도 건축비 상승 등으로 추가분담금이 1~3억 늘어난다느니 말이 많죠?

둔촌 주공 재건축 중단 논란! 4월부터 현재까지 총정리! + 트리마제 사례로 돌아보기

신축 아파트를 짓기 위한 건축비 자체가 늘어나다보니,

재개발 특성상 앞으로 분담금이 늘어날게 보입니다. 

그래서,

건축비 증가 -> 그로 인한 분담금 증가 + 향후 아파트 시장 악화 예상으로 

재개발 물건 거래가 안됩니다. 가격 낮춰도요. 

직접 물건들 볼까요?

북아현 뉴타운 한번 보시죠. 

북아현 뉴타운은, 2호선 아현역에 바로 맞닿은, 북쪽에 위치해 있습니다. 

<북아현 뉴타운에 대한 개괄적인 내용은 아래 포스팅을 참조해주세요~>

북아현뉴타운/e편한세상신촌 - 임장 및 초자세한 리뷰!

와... 프리미엄 7억대...&nbsp; 많이 떨어졌네요

올해, 2022년초만 하더라도 프리미엄이 10~11억대가 대부분이었고 

저렴한, 거의 딱지? 매물도 12억 이상부터 있었는데 

이제 프리미엄도 7.5억으로 2~3억 떨어졌고, 그마저도 잘 안팔립니다. 

좀 기다렸다가 잘 협상하면 프리미엄 6억대도 가능하지 않을까...

북아현 뉴타운 2구역 조감도입니다. 얼른 이렇게 지어져야 하는데...

재개발은 사실 장단점이 뚜렷합니다. 

재개발 장점 : 재산세가 적은 편이다 
                      재개발 사업 진행에 따라 시세가 계단식으로 오른다
재개발 단점 : 당장은 허름한 다세대주택이나 다가구 주택...
                      언제 완공될지 장담못한다 + 최악의 경우 사업 해제되면서 그냥 프리미엄 날릴 수도
                       초기에 투자금이 목돈으로 많이드는 경우가 많다.

이러다보니, 최근처럼 신축 아파트들도 시세가 안좋고 건축비 늘어서 사업성 떨어질게 보일때 안좋은 상황이죠. 

한남뉴타운도 비슷하게 떨어졌습니다. 

한강변과 인접한 한남5구역. 매매가격이 16억대로 많이 낮아졌습니다.

재건축은 그래도 아파트니까 고쳐서 살기라도 하지 

재개발은 대부분 달동네/골목길 같이 정말 몸테크 하기 힘들정도인 곳도 많아서 대부분 적은 금액으로 세를 놓는데,

언제 사업이 진행될지 기약도 없고... 너무 힘듭니다. 

반포 맞은편에, 한강을 정남향으로 바라보는 한남5구역인데... 소유자들은 수십년째 희망고문 중이죠

 

3. 투자해야해 말아야해?

사실, 이게 핵심아닐까요 

요즘같은시기에 정말 초급매에 분양 직전 아니면 재개발 물건 투자에 들어가지 않을것 같습니다. 신축 아파트 가격도 폭락한 마당에,굳이 큰 돈 들여 허름한 집을 샀다가, 10~20년 고생만 하는 경우도 있으니까요. 최악의 경우에는 재개발 사업 해제되면 정말 프리미엄 사라지고 허름한 집만 남거든요. 

인플레이션 시기에, 투자 환경 자체가 변해버리니 지난 몇년간 투자와 완전 다르게 진행하는 것 같습니다. 

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투자, 참 어렵습니다 여러모로. 하지만 심사숙고해서 좋은 선택해야죠.