부동산 조각투자, 정말 돈 될까요? 카사에서 소유, 뮤직카우까지.

부동산 조각 투자 서비스가 요즘 속속 나오는데 그에 대한 정리 포스팅입니다. 

카사, P2P, 뮤직카우. 조각투자 잘 모르는 이야기들.

 

목차
1. 상가 투자학 개론
2. 상가 조각 투자, 정말 남는 게 있을까? 샅샅이 속속들이 자세히 들여다보기 

이전에도 포스팅했었는데, 조각(혹은 지분) 투자를 통해 덩치가 큰 상가나 그림에 투자할 수 있다는 서비스들이 나오고 있습니다. 

사실 상가 투자같은 경우, 생각보다 남는 게 없습니다. 

그러다 보니, 이전에 '카사'의 조각 투자 서비스의 허점에 대해 포스팅했었습니다. 

'카사' 대체투자, 추천못하겠다! 못믿을 조각투자 업체.

 

한 가지 좋은 점은 그래도 투자금이 적을 때 이런 투자에 참여할 수 있다는 게 좋은 점인데...

비슷하게, 이전에 P2P 투자도 결국 연체 증가/업체 폐업 등 이슈로 투자자들 관심이 사그라들어 버렸죠. 

P2P 투자, 진심으로 말리는 이유.

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1. 상가 투자학 개론 

우선, 상가 투자 시장에 대해 대략적으로 설명하자면

(1) 10억 미만의 소액 투자건 (주로 작은 평형의 구분상가 -> 1층에 위치한 편의점이나 공인중개사 크기 정도라 보시면 될듯하네요.)

(2) 10~50억 규모 정도의 꼬마 빌딩, 혹은 약간 큰 크기(전용면적 100~200평)의 구분 상가 (큰 빌딩에서 한 층이나, 한 부분만 소유)

(3) 50~300억 규모로, 약간 덩치 있는 꼬마 빌딩이나 큰 크기의 구분 상가(역세권 좋은 빌딩의 일부라든지)

그리고 마지막으로 (4) 500억 이상 되는 큰 상가

정도로 가격에 따라 상가 물건을 나눌 수 있을 것 같습니다. 

그러면 상가의 투자 매력도 & 상가 수익률은 저 4가지 분류 중에 어느 물건이 가장 좋을까요?

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대충 정답은, (4) 500억 이상 되는 큰 상가가 가장 돈이 됩니다. 

당연히 저렴한 상가라도 싸게 사면되지만, 왜냐면 저렴할수록 시장 참여자가 너무 많거든요. 

작년에 조용하게 뉴스 단신이 하나 났는데,

농협 계열사인 NH아문디 자산운용에서, 대구의 빌딩 하나를 샀습니다. 

대구 반월당 삼성생명 빌딩. 위치/크기 모든 면에서 대구 상가 중 가장 크고 좋은 물건이라고 보면 될듯합니다.

굳이 저 이야기를 하는 건, 메이저 금융사에서 지방 프라임급 상가를 산 첫 케이스이고, 싸게 샀거든요... 

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2000억이라면 비싸지게 느껴지지만,

중심 상업지역 - 대지 1837평 - 연면적 26,676평 규모에다 위치/임대료 따지면 저렴하게 산거라서요. 

만일 한층씩 별도로 구분상가로 개인에게 팔았다면 훨씬 비싼 시세였을 겁니다. 

다만, 2000억이나 하는 지방의 상가이다 보니 덩치가 너무 커서 살 수 있는 매수자가 손에 꼽히니, 그들만의 리그로 산거죠. 

바로 맞은편에 반월 센트럴타워라고, 비슷한 입지인데 덩치도 프라임급에 훨씬 못 미치는 빌딩조차 

5층 한 층에, 전용면적 114평인데 28.5억에 2021년에 실거래되었습니다.

 

여기서 상가 투자의 중요한 특징이 하나가 나옵니다. 

* 입지가 좋을수록 비싼 건 당연하고, 덩치가 클수록 더 비싸다. 

추가로 대형 상가투자는 밸류 애드(value-add) 등 여러 투자법이 있는데, 고 내용은 다음 포스팅에. 

 

2. 그럼, 부동산 조각 투자는 정말 남는 게 있을까? 속속들이 파헤쳐보기

다시, 처음 조선일보 신문기사로 돌아가서 

월세 같은 배당금을 챙기라는데, 말은 그럴싸하지만 차라리 주식 고배당주가 낫습니다.

(주식의 경우에도 배당주 투자를 잘 안 권합니다만...)

상가 투자의 핵심은 좋은 매물을, 어떻게든 싸게 잘 사서 잘 팔거나. 

잘 산 다음에 리모델링, 혹은 적합한 업종을 임차시켜 상가 가치를 높이거나 등등하는데,

과연 조각 투자로 진행하면서 수수료를 높게 내면서도 수익을 낼 수 있을지. 

이전 포스팅에서 카사를 분석해 봤던 것처럼,

'카사' 대체투자, 추천못하겠다! 못믿을 조각투자 업체.

카사 수수료 체계를 보니 

처음에 공모할 때 수수료를 7.13% 떼고, 우선 거래할 때 거래금액 0.2% 떼고, 선취수수료 처음에 1.9% 떼고,

운영 수수료로 연 0.2% 떼고,

카사 상품 수수료 관련 항목. 높습니다...

배당 수수료도 세금 말고 별도로 배당액(월세)의 2%를 떼고 추가로 배당액만큼 배당소득세나 소득세가 나갈 거고 (15.4%나 3.3%. 이건 확인이 필요할 듯합니다. 금융당국에서 조각 투자를 무엇으로 규정하느냐에 따라 세금 체계가 달라지는지라)

매각 수수료는 매각차익의 14%....

그냥 들어봐도 많이 떼어가는 것 같지 않나요? 

직접 상가투자를 해도 세금이랑 거래비용 감안하면 많이 드는데, 그런 점들 감안해도 너무...

게다가 별도 고지되어있지 않은데 세금도 별도로 다 떼고(살 때, 보유할 때, 팔 때, 월세를 배당액으로 받을 때)

 

수수료가 너무 높습니다. 

상가 거래가 취등록세나 거래비용이 많이 들지만 심해요. 

저러면 정말 별로 남는 게 없을.... 

차라리 정 월세가 받고 싶다면 오피스텔을 사서 월세 놓는 게 나을듯합니다. 

(*원래는 오피스텔 구입을 절대 권하지 않습니다.)

부동산 세금 걱정없는 투자라... 아니죠, 여러 수수료에 녹아들어있겠죠. 마치 없는 마냥 소개하는 건 좀...

 

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갑자기 조각 투자에서 시작해서 대구 상가에 투자한 농협이야기에서 카사까지. 중구난방 상가 이야기였습니다. 

조각투자 서비스 '소유'도 아마 카사와 비슷한 서비스 구조일 건데,

수수료는 어쩔 수 없이 비슷할 거예요. 회사 측에서도 돈을 벌어야 하니까. 

이전에 P2P 관해서도 여러 번 포스팅했었는데, 관련 내용 보면 도움 되는 분들이 있을 듯하네요. 

P2P 투자, 진심으로 말리는 이유.

뮤직카우 논란 총정리! '카사'도 위험하다.

* 투자는 반드시 잘 알아보고, 본인이 판단해서 실행하길 바랍니다!!