2023년 하반기, 서울 아파트 전세와 매매가격이 기대되는 이유 - 전세매물 급감과 전세가율

최근에, 전세 매물 및 시세 관련하여 서울 아파트 시장에 의미 있는 변화가 있어 기록 겸 정리해서 포스팅합니다. 

서울아파트 전경

1년 전인 2022년, 세계 경기 침체 + 금리 급등 + 물가상승 등 여러 가지 문제로 인해서 

서울아파트조차 매매와 전세 모두 시세가 폭락하는 양상을 보였습니다. 

(특히, 전세가격이 이렇게 심하게 빠진 건 처음)

그런데 2023년 4~5월에, 전세가격과 매매가격 모두 살짝 오르는 모습이 보여 통계자료들과 함께 정리해 보았습니다. 

1. 2016년부터 2020년까지 아파트 시세 상승과, 2020년 임대차 3 법으로 더 폭등시켜 버린 이야기
2. 2022년, 경기침체/금리 인상 직격타로 아파트값 하락구 2023년 다시 조금 오른 이야기 
 - 전세매물/전세시세

3. 그래서, 오르냐? 떨어지냐? 서로다른 통계들 보기 

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1. 2016년부터 2020년까지 상승과, 2020년 임대차 3 법 이후 아파트 폭등 이야기 

약 2016년쯤부터 서울 아파트 시세는 엄청 올랐습니다. 

전세계적으로 같이 오르긴 했지만, 그동안 많이 올랐죠.

그런데 2020년, 코로나 사태로 인한 급격한 금리인하 + 임대차 3 법으로 인한 전세가격 폭등이 

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한차례 더 집값 상승을 심하게(?!) 부추겼습니다. 

대단지에, 실거래가 정리도 잘 되어 있어 자주 참조하는, 반포자이 35평을 예로 보죠. 

잠잠했던 전세시세가 2020년 이후 급등하면서, 매매 시세도 폭등하게 됩니다. 

반포자이 공급면적 35평 기준, 

반포자이 35평	2020년 1월	2021년 1월	2022년 1월	2023년 1월	실거래가최고가
매매시세	27억	29.2억	36억	33.8억	39억
전세시세	14.1억	16.8억	21억	13.6억	22억

전세가격이 이렇게 단기간에 급등하고, 단기간에 폭락한 건 처음 봤습니다. 

실제로도 부동산뱅크 통해서든 20~30년 통계를 찾아봐도 유래없는 일이죠. 

2008년 서브프라임 사태 당시에도 전세가 자체가 별로 안 높았던지라,

아파트 매매가격만 폭락하고 전세는 그대로였습니다. (그만큼 당시 전세가율 낮은 거품이라는 이야기이기도)

[財테크/부동산] - 2008년 부동산 침체기. 대구 시장으로 돌아보는 과거 부동산 폭락기

2008년 부동산 침체기. 대구 시장으로 돌아보는 과거 부동산 폭락기

 

그런데, 최근 약간 변화의 조짐이 보입니다. 

 

2. 2022년 폭락 이후 2023년, 약간의 변화의 조짐이 보인다! - 전세매물과 전세시세와 전세가율

2022년 이후 아파트 가격이 떨어졌지만, 전세가격도 그만큼 떨어지다보니 2023년 현재도 그렇게 아파트가 저렴해 보이지 않습니다. 앞으로 경기에 대한 비관론도 팽배해 있고요. 

그런데, 2022년 말이 전세 매물이 최대였고 그로인해 급속하게 전세가격이 떨어졌더군요. 

아래는 '리치고'에서, 서울시의 아파트 전세매물량 추이입니다. 

가장 아래 회색 기둥이 전세 매물량입니다.

2023년 1월, 서울 아파트 전세 매물량 자체가 가장 많았고 그로 인해 전세 시세도 약세였습니다. 

그런데, 최근 전세 매물이 빠르게 줄어들고 있습니다. 

6개월 전 가장 전세 매물이 많을 때 비해서는 급격하게 매물량 자체가 줄었지만,

1년 전에 비하면 여전히 많은 편. 

이것 또한 '임대차 3 법'의 여파가 아직 있는 거라고 봅니다. 

개인적으로는 임대차 3 법이 너무 영향이 큰, 좋지 않은 법인데
2020년 시행한 시기조차 최악이어서 영향이 컸다고 봅니다.

임대 시장 안전화를 위해 내놓았는데 갑자기 전세 매물을 줄여서 전세와 매매 모두 폭등하게 한 장본인.  

 

그래서, 찾아보니 조금씩 전세시세도 오르고 있습니다. 

신문기사로 나올 정도면 이미 현장에서는...

또 반포자이 전세를 한번 볼까요?

아주 미세하게 올랐습니다만, 현장에서는 5천 정도 올랐다 하더군요. 

이게 재미있는게, 

대치동은 토지거래허가제라 전세가 귀해서 더 많이 올랐더군요. 

대치동은 대단지 아파트가 드물어서, 볼만한 단지가 적습니다 ㅠ

그럼.. 그래서 미래는 어떻게 될까요? 거창한 멀리 있는 미래마고 1년 뒤라도 

 

3. 그래서, 오르냐 떨어지냐? 서로 다른 지표들 보기 

결론부터 말하자면 더 떨어지기는 힘들것 같습니다. 

매매 시세 자체가 경제규모 대비 떨어지기는 힘든데, 2023년 전세가 바닥을 찍고 살짝 오르고 있거든요. 

지금 전세로만 보자면 2019년 수준으로 시세가 하락한 상태인데,

통화량 등 따져봤을때는 전세는 오를 수 있는 상황이라. 

매매의 경우에는 여전히 고평가라는 자료들이 너무나 많습니다만

2023년 현재, 가장 큰 딜레마는 

매매 가격은 여러 거시 지표들을 봤을 때 거품이 확실한데, 전세가격이 너무 변동폭이 커서 살짝 오를 수 있는 상태다.

그래서 그나마 이전에 토지거래허가제 지역들을 투자 권유했었습니다. 

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실제로 2023년 3월이 거의 저점이었던지라,

대치만 해도 아파트 단지별/평형별로 다르지만 집주인들이 매물 거두고 1~3억씩 가격을 올린 상황. 

현재 여러 통계나 지표들 보더라도 여전히 집값이 비싼 건 사실입니다. 

좋은 통계가 없네요. 자료출처: 리치고

어렵지만, 그 안에서도 통계 보고 현명한 판단 내려야죠. 

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