재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링에 대한 모든 것 - 평면부터 단지배치, 수직증축까지

아파트 단지 리모델링에 대해, 최근 관심도가 높아져 단지배치부터 평면, 주차 관련 자세한 내용까지 모두 정리해 보았습니다. 

청담 래미안 로이뷰도 리모델링 단지입니다.

노후 아파트 단지의 개발 방법이라면, 전체 재건축과 

기본 골조를 남기는 리모델링으로 나뉘는데, 이전에도 언급한 적 있습니다. 

[財테크/부동산] - 재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링 최신 평면 총정리!

재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링 최신 평면 총정리!

오늘, 단지 배치 및 서울 시내 주요 리모델링 사례들도 모두 정리해보았습니다. 

1. 서울 시내, 주요 리모델링 아파트 단지들 직접 자세히 뜯어보기
 - 밤섬쌍용예가 클래식, 도곡쌍용예가 클래식, 래미안대치하이스턴, 청담래미안로이뷰
2. 최신 리모델링 단지들 평면 파헤쳐보기 - 대치하이스턴, 개포더샵트리에, 대치 2단지 및 대치현대 예상 평면도까지

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1. 서울 시내, 주요 리모델링 아파트단지들, 직접 자세히 뜯어보기

리모델링은, 장단점이 분명합니다. 

Strength 강점  - 용적률 200% 이상 단지도 새로이 올릴 수 있다.   - 분담금 내더라도 집이 기존보다 더 넓어진다.	Weakness 약점  - 기본 골조/내력벽 철거가 안되어 같은 평수에서 구조가 구리다. (소위 말하는 동굴 구조 평면과 갑갑한 단지 배치도)  - 분담금이 생각보다 꽤 나온다.
Opportunity   - 점차 평면도 이전보다 좋아지고 있다.   - 제도적으로 약간 나라에서도 도와주고 있다.   - 재건축처럼 분담금은 내야하지만,	Threat  - 재건축 대비 생각보다 분담금이 적지 않다. (80~90% 수준)  - 1:1 재건축 찬성파와 대립이 장난 아니다.

 

대표 사례들을 보겠습니다. 

우선, 약간 안좋은 사례들을 한번 보겠습니다. 

(1) 밤섬 쌍용예가 클래식

여긴 강변북로에 위치한, 리모델링 아파트 단지입니다. 

강변북로 지나가면서 한번씩은 봤을 겁니다. 

사실, 리모델링 잘 한 곳입니다. 

이전에 강변 '호수 아파트' 한동짜리를 리모델링했는데,

1~2층 필로티로 올리고 2개층 수직증축하면서 리모델링했습니다 

원래 전용면적 19평과 20평으로 구성된 곳인데, 각각 24평, 25 & 27평으로 늘어났습니다. 

겉모습도 고급스럽게 잘 지었구요. 

그런데... 구조와 주차가 정말 불편합니다. 

바로 옆에 '반도유보라 아일랜드'가 세대당 주차대수가 2.05대인데, 밤섬쌍용예가 클래식은 세대당 0.78대입니다...

네이버 부동산에도 평면도가 안올라와있는데, 평면을 어째 어째 찾았습니다. 

물론, 리모델링 전보다 엄청 넓고 좋아진겁니다.

물론, 리모델링 전 전형적인 2베이 오래된 복도식 아파트 구조보다야 낫지만, 리모델링 특성상 이런 동굴 구조로 가게 됩니다. 혹은 앞뒤로 길쭉하고 뚱뚱해서 덤벨 모양이나 직사각형모양으로. 

 

쌍용건설이 '쌍용예가 클래식'이라는 리모델링 전용 브랜드로 다른 건설사보다 리모델링에 활발하게 나섰는데, 

또 다른 예로 '도곡 쌍용예가 클래식'이 있습니다. 

 

(2) 도곡 쌍용예가 클래식

양재역과 도곡역 사이, 역삼럭키옆에 있습니다. 

위치좋죠~

그런데, 이곳도 평면과 주차, 아파트 단지 자체가 앞뒤로 뚱뚱(?)해진 전형적인 리모델링 단지입니다. 

그나마 낫지만 세대당 주차대수 1.08대, 전형적인 동굴구조 평면.

25평이든, 40평이든 다 동굴구조입니다. 

이러다 보니 리모델링 단지는 어쩔 수 없이, 같은 평형 신축대비 저평가받게 됩니다. 

당연히 같은 값이라면, 신축 아파트를 선택하겠지만, 저평가 덕에 리모델링 단지가 같은 가격이면 더 넓은 평형 아파트를 살수 있긴 합니다. 

직접 가보면, 단지 자체가 앞뒤로 뚱뚱합니다.

공교롭게도 두 케이스 모두 쌍용건설 작품이지만, 그건 쌍용이 리모델링 사업에 일찍 뛰어들어서 그런 걸로. 

 

그러면, 좀 고급스럽게 잘 한 케이스 2개를 보겠습니다. 둘다 공교롭게도 삼성물산 래미안입니다. 

 

(3) 래미안대치하이스턴

약간 아쉽긴 하지만, 구조를 보면 대치우성2차를 재건축 한 곳으로 신경 쓴 티가 납니다. 

우선, 첫번째로 단지 구성 자체를 신경 썼습니다. 

래미안대치하이스턴 단지 좌측에 있는 커뮤니티 휘트니스 센터. 새로 올린 구조입니다. 

구조는 리모델링 특성상 어쩔 수 없지만,

그나마 가장 잘 뽑은 구조입니다. 

 

공급면적 43평

공급면적 43평이라서 넓지만, 실제로는 2베이 특성상 좀 동굴구조입니다. 

하지만 거실 폭 5.7m라는, 어마어마한 너비에 안방 폭도 4.1m라, 실제 가보면 꽤 개방감 있고 괜찮습니다. 

2011년 당시, 공급면적 29평에서 43평으로 늘어나면서 조합원 리모델링 분담금이 2.46억이었는데,

분담금 감안하더라도 현재 시세가 28~30억, 전세가 15억 내외인 것 감안하면 실거주 및 투자 모두 굉장히 잘된 케이스입니다. 

설계사의 자세한 피티 PDF 자료도 함께 올립니다. 

대치우성-리모델링 세미나 발표자료(삼성물산).pdf

8.06MB

클릭하면 확대됩니다.

당연히 다른 신축아파트가 고급스럽지만, 할수 있는 선에서 가장 잘 뽑은듯 합니다.

조경도 최대한 신경쓴 편

단, 역시 아파트 구조 자체는 뚱뚱하고 세대당 주차대수는 신경 썼지만 1.3대입니다... 

(근처에 2000년식 대치삼성래미안 1차가 세대당 주차대수 1.31대인데... ㅠ)

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그렇지만, 적어도 앞서 봤던 쌍용예가 클래식 단지들보다는 평면과 단지구성, 주차까지 최대한 신경 썼습니다. 

또 다른 예시로 '청담 래미안 로이뷰'보시죠

(4) 청담 래미안 로이뷰

청담두산아파트를 리모델링한, 청담래미안 로이뷰입니다. 

대치하이스턴과 비슷하지만, 

아예 아파트 단지 전체를 올린 수직증축 사례입니다. 

이건, 사진으로 보면 한 번에 이해됩니다. (클릭하면 크게 보입니다.)

청담래미안로이뷰의, 같은 위치 리모델링 전(왼쪽)과 후(오른쪽) 사진입니다. 확 다르죠...

신경 많이 썼습니다. 사실 그냥 조경만 해놓아도 되는데, 주차도 늘릴 겸 아예 아파트 단지 전체를 한층 올린 셈.

세대당 주차대수 1.22대 밖에 안되지만, 그래도 평면과 단지배치 등 보면 신경 쓴 게 보입니다. 

공급면적 43평 평면도입니다. 그래도 최대한 잘 뽑은.

거실 폭 5.5m에, 거의 대부분 세대가 한강뷰라 모든게 용서가 되는 구조...

같은 평형 청담 자이보다 저렴하지만, 

그래도 이 가격에 한강변 청담인근 43평 구할 수 없죠. 

아파트 리모델링 사례 발표.pdf

5.08MB

 

2. 최신 리모델링 단지들 평면 파헤쳐보기 - 대치하이스턴, 개포더샵트리에, 대치 2단지 및 대치현대 예상 평면도까지

평면도 관련해서는 내용이 너무 길어져서, 이전에 자세히 정리한 내용이 있으니 아래 포스팅을 참조해 주세요~ 

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재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링 최신 평면 총정리!

 

p.s. 최근 '청담건영아파트'도 리모델링 사업 인가를 받았는데, 괜찮은 위치의 중층 아파트는 리모델링 호재도 큰 것 같습니다. 예전에는 무조건 재건축 유리한 아파트가 좋았다면, 요즘은 오히려 갈수록 리모델링 사업도 세련되게 바뀌어서 위치좋은 중층 아파트도 투자 수익성도 괜찮은 것 같네요. 

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