월계동 재건축 아팥, 미륭 미성 삼호3차 (미미삼) 투자 가치에 대하여

 

월계동에 위치한, 재건축 투자 대상인 미륭, 미성, 삼호 3차 아파트입니다. 

 

월계 미륭, 울계 미성, 월계 삼호3차 3곳이 한 단지로 구성된 3930세대 대단지 아파트. 

 

 

장점이 뚜렷한 곳입니다. 

1. 광운대 역세권 개발 (지하철은 1호선, 경춘선이 가까이에)

2. 낮은 용적률(131%)과 이로인한 상대적으로 넓은 대지지분 

  (대략 22평이 대지지분 14.56평)

 

 

그런데 모르는게 있습니다. 

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이 곳은 앞으로 개발계획이 있긴 하지만, 기다려야 결과가 나오는 곳이라는 점. 

게다가 용적률이 낮지만 구성평형자체가 소형 평수가 대부분이라는 점이 최대 단점입니다. (43~78제곱미터-공급면적 기준-)

 

소형 평수가 주로 되어 있는게 뭐가 문제냐? 라면... 

 

전체 세대로 보자면 세대당 평균 20.9평에,

세대당 평균 대지지분이 13.85평입니다. 

공급면적 기준으로 대지지분이 적은 편은 아니나, 세대당 절대 대지지분 값이 크지가 않으니 나중에 재건축할 때 일반분양분이 생각보다 적게 나옵니다. w

 

어떤 분이 현재 용적률 131%이라 300%로 높이면 1만세대가 나올수 있다는 글이 나왔는데 결론부터 말씀드리면 절대 불가입니다;

 

평균 18평 정도 완전 소형으로만 구성해도 기부체납으로 최대한 높여 280% 정도하더라도 과연 얼마가 나올지...

게다가 25~33평 요즘 가장 인기있는 구성으로 갈 경우 더욱 줄어듭니다.

 

* 세대당 평균 대지지분은 굉장히 중요합니다. 

비슷한 용적률에, 비슷한 세대수인 아시아선수촌아파트나 올림픽선수촌아파트는 대형평형위주에 대지지분도 커서 (아시아선수촌만 해도 평균 대지지분이 약 30평 정도됩니다;) 쪼개거나 일반분양분이 많이 나오게 됩니다. 올림픽선수촌도 그래서 1만 세대 이상 가능하다고 본거고 말이죠. 

 

 

결론은, 주변시세를 고려하여 잘 들어가야하는 아파트라는 것입니다. 

용적률 낮아 재건축 좋대! 라는 말만 무조건 듣지 말고. 

 

여기는 실제 재건축사업들어가면 건설사와 조합간의 동상이몽으로 고생할 수도 있는 곳입니다. 뚜껑을 열어보니 무상지분율이 낮다든지, 현금청산해야만하는 분들이 나온다든지. 

 

 

+마포구 성산 시영도 비슷합니다. 

용적률 159%, 3000여세대 대단지라 좋아보이지만 실제로는 10평형대로만 구성되어 재건축이... 게다가 입지도 일반분양가가 높게 나오는 곳이 아니라 생각보다 추가분담금이 나올겁니다. 

 

 

네이버 부동산에서는 테마 부동산으로'땅 지분 많은 아파트들'이라고 올렸던데,

잘 알아보고 선택하심이...

https://new.land.naver.com/themes/20171130