과거자료) 송파구 장지역(가든파이브) 인근 아파트 임장 및 분석기!

 

2018년 1월 1일에 작성했던 자료입니다.

근데, 다시 읽어보니 지금도 해당되는 내용들. 

---

오늘은 송파구의 남쪽,

장지동 근처 아파트들에 대한 포스팅입니다. 

 

결론 : 사실 최근 송파구에서 특히 남부쪽인 문정동, 장지동이 많이 올랐습니다. 

개인적으로는 앞으로도 괜찮다고 봅니다만. (수익률이)

파크하비오 푸르지오가 가장 훌륭하지만 그만큼 이미 많이 오른 면도 있어서,

문정 건영이나 파인타운이 수익률은 오히려 낫다고 봅니다. 

 

 

가든파이브와 문정법조타운이 인근에 있는곳,

 

최근 가든파이브와 파크하비오 덕분에 편의시설도 많이 생겼고, 

원래 초등학교 중학교 고등학교 모두 있어 꽤 살만한데 

위례에 비하자면 입지도 괜찮아 많이 올랐습니다. 

 

위례에 관한 이전 포스팅은 한번 참조해주시고. 

2017/10/31 - [투자/부동산] - 위례, 앞으로도 아파트 가격 좋을까? 거품일까?

3군데 입니다. 

1. 송파파크하비오푸르지오아파트

2. 문정건영아파트

3. 송파파인타운아파트

 

우선, 

송파파크하비오 푸르지오아파트를 보자면,

999세대 아파트와 3636세대 오피스텔이 함께 있습니다. 

(송파대로변 쪽이 오피스텔)

너무 다닥다닥 붙은, 

사실 처음에는 닭장이라든지 말이 많았습니다. 

 

하지만, 실제로는 용지 덕분에 600% 용적률을 최대한 써야하는데,

비행고도제한이 걸려서 최대높이 19층(그나마 최대한 높게 지은것)으로 짓다보니 이런 디자인이 나온 것. 

직접 가보면 생각보다 괜찮습니다. 

고도제한때문에 건폐율 55%가 되어버렸지만,

지하상가가 잘 되어있어요;

2013년 분양 당시 아파트 평당 분양가 1,690만원이었는데, 

현재 시세가 33평 기준 9억 후반대이니, 원래 5억원 대에서 많이 올랐죠. 

바로 옆의 가든파이브에 현대시티몰/NC백화점/이마트 뿐만 아니라 

파크하비오 자체적으로도 롯데프리미엄마켓, 메가바스, 파크하비오 호텔 등 편의 시설이 많다보니 직접 가보면 특히 신혼 부부들이 살기 정말 좋습니다. 

학교의 경우에도 초등학교로 셔틀버스를 운행하기도 하고. 

학군이랄게 없긴하지만 초/중/고등학교 모두 가깝습니다. 

 

2. 문정 건영 

정말 좋은 위치, 준수한 가격 

그런데 약간 아쉬운 비행안전고도제한. 

 

 

맞은편 파크하비오와 비교해보았을 때, 현재 높이가 거의 동일합니다. 

 

직접 가보면 알겠지만,

문정건영 부지 자체가 높기 때문. 

정확한 지대 측량이 필요하지만 지대 자체가 아파트 3~4층 이상 정도 높이라 

문정건영이 15층 높이 아파트인데 19층 높이 맞은편의 파크하비오와 동일하답니다. 

 

1993년 완공한. 545세대 아파트로 최고층 15층짜리. 

27평 60세대, 나머지 30평으로 이루어져 

어차피 세대별 대지지분 때문에 재건축은 힘들지만

주변 아파트에 비해 저렴하기 때문에 

저렴하게 구입한 다음 이후 수직증축 혹은 수평증축 리모델링을 추진하는 정도가 될 것 같습니다. 

현재 30평 기준 7억내외 정도가 시세다보니 

파크하비오 대비 워낙 저렴해서,

길게 보면 오히려 나을 것 같습니다.

(재건축은 어차피 둘다 사업성없지만 파크하비오의 신축 메리트가 10년 정도 지나 빠진다면 말이죠.)

 

오히려 이런 흠있는 아파트가 수익률은 좋다고 봅니다. 

외면받다가 저렴한 가격 등을 객관적으로 따져봤을 때 돈이 되는 거죠. 

 

 

3. 송파파인타운

 

13단지까지, 굉장히 작게 쪼개진

대표적인 소셜 믹스 아파트. 

이 곳도 아파트 성격상 파크하비오보다는 문정 건영에 가깝습니다. 

반응형

비행고도제한, 너무 쪼개진 아파트, 높은 용적률 때문. 

 

 

 

비행안전고도제한도 걸려있고,

단지가 쪼개져있는데 게다가 소셜믹스로 통합하여 재건축하기는 힘듧니다. 

장기임대이다보니 대지권이 없는 단지도 있고. 

(이건 민감한 사안이라 안써놓겠습니다. 등본 떼어보거나 해당 지역 부동산에 물어보는게 가장 빠릅니다.)

1,2,4단지가 그나마 용적률 낮지만 400세대도 안되는 소형 단지에 

대부분 200% 내외 용적률의, 소형 평형위주로 구성된 작은 단지들입니다. 

한마디로 재건축이 불가능합니다. 

단순히 용적률만 낮다고 되는 게 아닌지라.. 

 

둔촌 현대1차, 대치 성원 2차 등이 리모델링을 한 것과 같은 이유.

2017/12/29 - [투자/부동산] - 아파트 재건축, 기본은 알고 하자!

 

(이들 단지들이 객관적인 지표는 더 좋은데도 말이죠.)

 

단순히 재건축 노리고 들어가겠다! 는 말이 안되는 곳입니다. 

 

하지만, 파인타운의 매력은 다른곳에 있습니다. 

바로 입지. 

 

단지마다 조금씩 다르지만 25평 7억원 정도? 인데 

 

사실 살아보면 위례보다 파인타운이 압도적으로 편합니다;

 

2017/10/31 - [투자/부동산] - 위례, 앞으로도 아파트 가격 좋을까? 거품일까?

2017/07/23 - [투자/부동산] - 위례신도시, 실거주? 투자? 할만할까?? 개인적 생각.

 

파인타운은 주변 아파트 가격 갭 채우기만 노리고 들어가도 괜찮다는 거죠. 

 

최근 위례신도시가 분양당시 저렴하게 신축 아파트단지를 살 수 있어 인기가 좋았고 2017년 초까지만 해도 수익이 나쁘지 않았지만,

역시나 교통이 불편하다보니 최근 움직임은 그렇게 좋지 않습니다. 

35평 9억원대에서 움직임없이 있는 상황. 

오히려 향후 수익률만 따진다면 파인타운같은 아파트가 나을 수도 있다는 점입니다. 

 

단, 파인타운 1,2,4단지 용적률 보고 재건축 사업성 뛰어나다! 이런 말은 하지마시길... .

저기 재건축은 못해요. 

나중에 SH나 LH가 단지 전체 구입해서 하지 않고서야. 

 

아, 이번에 LH가 노후 영구임대 아파트에 대해서는 종상향 통한 재건축을 노리던데 

이건 어떻게 될지 모르겠습니다. 

 

기사링크 : 영구임대, 종상향으로 재건축 시도