주식/아파트폭락기, '이것'은 피해야 합니다. - 사용가치와 투자에 대해 1편

최근 투자 하기 어려운 환경 속에, 피해야할 투자와 버티는 투자에 대해 정리해보았습니다. 

돈, 투자가 중요한 건 맞는데 장기간 수익 내기 어렵죠

올해부터, 아니 사실 실질 지표들로는 작년부터 안좋았던 투자 환경 속에,

안전하게 투자하기 위한 방법, 뭘 피하고 어떤 곳에 투자해야할지. 

목차
1. 2021년말부터 지금까지 투자 환경 '압축' 요약  - 장단기 금리차 / 환율 / High Yield Spread 
2. 실제 주변에 망한 투자 사례들 - 환율부터 상가, 아파트까지.
3. 투자 침체기 때 버티는 투자 

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1. 2021년말부터 지금까지 투자 환경 '압축' 요약

요즘 아파트든 주식이든 안좋다는 이야기는 많이 들어보셨죠?

2008년 리먼사태보다 더 심각하다는 사람들도 있고,

[財테크] - 요즘 주식, 부동산 폭락 속 - 2008년, 리먼 사태를 자세히 분석해보자

요즘 주식, 부동산 폭락 속 - 2008년, 리먼 사태를 자세히 분석해보자

 

개인적으로도 작년8월까지 모든 주식을 털고 대출도 좀 상환하고 전세도 보증금을 낮추어 월세로 돌리고 

준비를 해놓았지만 역시나 침체기는 어렵습니다. 

[財테크/주식] - 2021년 국내증시 투자 - 금리 상승기의 버티는 투자

2021년 국내증시 투자 - 금리 상승기의 버티는 투자

 

(1) 투자 '필수 지표' - 장단기 금리차 알아보기 

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지표들만봐도 약 1년간, 21년 하반기부터 지금까지 다이나믹합니다. 

장단기 금리차를 경기 선행지표 중 하나로 보는데, 올해초부터 계속 안좋았습니다.

장단기 금리차 역전이 너무 오래지속되어서 이젠 무덤덤할 정도로. 

10년물-2년물이 아니라 10년물-6개월물 로 봐야한다 했는데 그마저도 금리 역전 상태라. 

장단기 금리차역전을, 
투자자들이 대부분 앞으로 경기가 안좋을 거라 본다는 지표로 보는데 
원래 10년에 한번 있을까말까한, 그리고 역전되었다가도 다시 양(+)으로 회복되는 지표인데
요즘은 그냥 역전된채로 있네요. 

장단기 금리차를 약 30년 정도 돌아볼까요? 

IMF, 리먼사태이전정도 아니면 장단기 금리차 역전이 된 적이 없습니다.

(2) 환율 알아보기 - 달러 / 엔화 

게다가 위험자산 회피현상으로 초'강달러' 현상은 심해졌고, 희아하게 이런 와중에 엔화는 환율이 안오른 기현상.

(원래 일본 엔화가 달러 수준으로 안전하다고 여겨서, 이전에는 위기 상황마다 엔화 환율이 폭등했었거든요...)

이정도로 강달러일 줄은, 엔화가 이렇게 안 오를 줄은 아무도 몰랐...

(3) 투자 할때 꼭 알아야 할, 'High Yield Spread' - 장단기 금리차와 비슷합니다. 

쉽게말하자면 국채와, 회사채간의 금리차(스프레드라 합니다)를 보는데,

이게 장단기 금리차 처럼 경기 선행지표처럼 일찍 움직이거든요. 

코로나 사태 초기 엄청 나게 올랐다가, 올해들어 점차 상승중입니다.

코라나 당시 엄청 올랐는데, 최근 점차 스멀스멀 올라가는지라 다들 예의 주시하는 중.

약 30년 정도로 길게 늘려보아도, 최근 상승세가 좀 눈에 띕니다. 

5%가 넘으면 평균적으로 높은 편이라, 그만큼 앞으로 경기침체나 유의해야하는 상태라 봐야할듯 한데...

 

2. 실제로 주변에서, 망한 투자 사례들

(1) 환율 투자 망한 경우

앞서 환율이 최근 엄청 움직였다 했죠?

달러와 엔화 환율이 각각 오르고 떨어지니,

올해초부터 환율 투자 최고적기라면서 

달러를 팔고 엔화를 사는 투자를 선택한 분들이 있었습니다. 

결과는? 미래는 아직 모르지만 적어도 아직까지는 안좋은 투자였던 셈으로...

(달러는 더 올랐고 엔화는 못올라서요)

추가매수 기회라면서 올해초부터 계속 들어간 분들도 손실이 커지는 상황. 

원래 환 투자가 가장 예측 어렵고 망하기 쉽다고 몸사리라는 말씀

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환 투자가 쉽다고 설파(?)하던 박성업 작가분 인데, 글쎄요

환 투자가 비과세에 쉽다고 하는 박성업 작가분인데, 글쎄요... 아래는 

아래가 박성업작가분이 지금부터 3개월전에 20년만에 찾아온 투자의 기회라는 영상인데, 권하기가 그렇네요

 

(2) 뒤늦게 영끌해서 아파트나 상가산 분들

이게 진짜 문제가,

강남아파트는 무조건 오른다든지, 에셋 파킹으로 서울 고가아파트가 최고라든지,

강남상가는 양도차익을 노리니 capital rate가 1~2%대라도 사도 된다느니... 글쎄요 

역사는 반복된다고 90년대나 2000년 중반까지도 유행했던 말들입니다만,

요즘 빠지는 거 보면 글쎄요 잘못 들어가면 30년 뒤에는 오르겠지만 5~10년 침체오면 대출 이자와 보유세 감당하기도 힘들겁니다. 

배우 소지섭 씨만 하더라도 고가 강남 빌딩을 샀다가 판 전적이...

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요즘 반포가 핫하다지만, 이제 송파/잠실/강남도 빠지고 반포조차 점차 빠지고 있는게 시세 보여서요...

반포자이 볼까요?

반포자이 25평 매물 현황

반포자이는 3,410세대 대단지 아파트이다보니,

25평만 해도 364세대가 됩니다. (중대형 위주 구성이라 25평 비중이 그나마 낮은편)

그런데 25평만 해도 매물이 23.5억~30억으로, 매물들 가격 편차가 엄청 커졌습니다. 

1층과 중간층 차이가 나더라도 30% 넘게 난다? 저기가 한강뷰가 나오는 곳도 아니고. 

반포조차 집값 빠지면서 당분간 침체기라,

최고점에 28.2억원에 산 분은 정말...

실거래가 기록 28.2억...

지금 로얄동 로얄층도 23.5억원에 나온지라, 요즘 분위기로는 잘 협상하면 22억대로 살 수 있는데 

저 당시 최고점으로 산 분만 엄청 손해본 거죠. 

(물론, 그나마 다행인건 대출없이 산거지만 반포자이 25평을 산 분이라면... 아마 엄청 후회하고 있을겁니다)

그러니 잠실주공5단지 같은 경우에는 계약금 3억을 날리더라도 매수자가 계약을 포기하는...

계약금 3억...

22년 6월 24일에 31억 8,500만원에 34평 계약했는데, 그냥 계약금 3억을 날리고 계약 취소. 

하지만 이것도 계약금 아깝더라도 오히려 잘 한걸로 보입니다. 

지금 26억대 매물도 많이 보여서 협상으로 25억대 거래가 가능할것 같거든요...

26억... 여긴 재건축이라 로얄동/로얄층도 별로 안따지는데 많이 빠지고 있습니다...

개인적으로도 폭락론자도 아니고, 

저도 2016년부터 영끌로 투자해오던 사람이라 우상향을 믿지만,

한가지 확실한건, 너무 뻔한 이야기지만

오를때 수익을 잘 거두고, 떨어질때 잘 지켜야 하더라...

2000년 초중반 당시 요즘보다 훨씬 집값이 많이 올랐었는데 (화폐 가치 대비 상대적으로)

2007년 말부터 시작된 리먼사태는 정말 처참했었습니다. 

주식도, 부동산도. 

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그러다보니 당시 너무나 힘들어하는 사람들을 많이 봐서, 침체기가 얼마나 힘든지,

축제를 즐기는 것도 중요하지만 갑자기 음악이 끊어졌을때 쓰러지는게 얼마나 힘든지 알아서 조심스러울 수 밖에 없습니다. 

 

3. 투자 침체기 때 지키는 투자 

;;내용이 너무 많아져 2부로 나누어 포스팅합니다.