상가 빌딩 공실 늘어나는 경기침체기, 어디에 투자해야하나?

최근 상가 빌딩 공실이 늘었다는 뉴스가 나와, 미국과 대한민국에 자료들 정리해보았습니다. 

고층 빌딩을 가지고 싶은 건, 누구나 같은 욕망일겁니다.

미국 뉴스가 한 가지 흥미로운 게 나와서, 한번 찾아서 정리해봤습니다. 

혹시 '좀비 빌딩'이라는 말 들어보셨나요? 흥미진진. 

목차
1. 미국에서 '좀비 빌딩'? 그게 뭐고 무슨 일이 있었나
2. 2022~2023년, 대한민국 상가 투자 시장이 급변하고 있는 상황 총 정리.

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1. 미국에서 '좀비 빌딩'? 무슨 말이야? 무슨 일이 있었나 

'좀비 빌딩'이라는 말을 들어본적 있나요?

좀비가 나오기라도 하나... 했는데 

미국에서, 그것도 뉴욕 중심부에도 '좀비 빌딩'이 있다길래 찾아봤습니다. 

'좀비 빌딩' 늘어가는 뉴욕…빌딩 부자들도 한숨 터진 까닭 | 중앙일보

뉴욕에서 사무실 임대가 50%대로 급락한 상태라고 합니다. 

에? 미국에서, 그것도 뉴욕에?

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미국 현지 파이낸셜타임즈에서는 그 이유로,

1. 재택근무를 포함한 하이브리드 방식 근무 체제 
2. 경기 침체 + 금리 인상
3. 중국 투자자 이탈

추가로 2029년까지 뉴욕 상가 가치가 25% 하락할 거라고 하니, 상가 투자자들 입장에서는 괴로운 시기가 온듯하네요. 

내용들을 들여다보면 심각하긴 한것 같습니다. 

이런 대형 기업들이 임차 면적 줄이고 빠져나가면... 채울만한 다른 업체가 잘 없죠.

이게 왜 중요하다고 보냐면,

대한민국 상업 시설도 좀 이렇게 변하지 않을까... 싶어서입니다. 

* 참고로 대한민국은, 특히 서울 3대 지역과 판교는 여전히 바늘구멍 꽂을 자리도 없다고 할 정도로

상가를 못 구해서 난리입니다 아직까지는.

[財테크/부동산] - 세빌스!) 대한민국 프라임급 오피스 상가 리포트 분석

세빌스!) 대한민국 프라임급 오피스 상가 리포트 분석

 

그럼 대한민국은 뉴욕과 다르니 상관없지 않나? 하시겠지만,

최근에 꼬마빌딩이나 지식산업센터 투자도 인기가 많아 개인들도 투자를 많이 했거든요. 

 

2. 대한민국, 2022~2023년 이후 달라진 시장상황 속 상가 투자 하기 

2021년부터 지식산업센터 투자 전문가를 자처한 분들이 많이 보입니다. 

요런 내용도 보이던데, 나쁜 내용은 아니지만 글쎄요

적어도 2022년 현재는 상가 투자하기에 정말 안 좋은 시기입니다. 

 

1. 소유자/매도자 눈은 높아서, 아직 싸게 안 내놓습니다. 
2. 매도'희망'가격이 높으니, capital rate가 말도 안 되게 낮습니다. 
3. 금리/물가는 올라서 대출받아 상가를 사면 오히려 역마진 날 정도.

 

최근에 비-김태희 커플이 2021년말에 산 강남 대형 빌딩에 대해서, 매달 3억 이상 적자날 수 있는 구조라 

논란이 되었습니다. 

[財테크/부동산] - 비-김태희 부부, 상가 투자 고수가 1년 만에 빌딩 내놓은 썰 + 고점 투자의 위험성

비-김태희 부부, 상가 투자 고수가 1년만에 빌딩 내놓은 썰 + 고점 투자의 위험성

 

아직 세빌스, 쿠시먼&웨이크필드 등 전문 리포트에서도 

대한민국 상가 시장 이상 징후는 아직 보이지 않습니다. 

하지만, 한번 방향을 틀어 움직이기 시작하면 성장도 하락도 크고 오래가는 게 상가 시장인지라,

조심할 필요가 있다고 봅니다. 

강남(GBD)같은 경우 프라임 급 대형 오피스가 공실률 1.2%로 엄청 낮습니다.

위의 자료는 세빌스 코리아가 분기마다 내놓는 자료 중 하나인데,

프라임급이란 대부분 서울에서는 연면적 1만평 이상? 대형 상가를 의미하고 

CBD는 광화문-을지로 중심상권, GBD는 강남, YBD는 여의도 상권을 의미합니다. 

공실률을 보면 GBD 강남이 1.2%로 가장 낮은데, 자연공실률이라고 임차인들 간 이동으로 인해 생기는 정상적인 

자연 공실률이 5% 내외라, 1.2%면 정말 자리가 없어서 임대 못받을 정도로 포화상태라는 뜻이긴 합니다만,

 

최근 2022년만해도 소형 상가의 경우에는 임차인을 못 구해 난처한 건물주/임대인들 이야기가 조금씩 들리는 걸로 봐서는

상가도 끝물이 아닌가... 싶습니다. 

최근에는 YBD에 위치한 랜드마크, IFC 건물을 4%대 capital rate인데도 미래에셋이 인수 포기한 일도 있었습니다. 

여의도의 초대형 빌딩(들)인 IFC

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개인들의 수십억~수백억대 상가 투자는 오히려 더 수익성 낮으니만큼, 주의가 필요합니다.