2023년, 서울 부동산 지표들이 갑자기 폭락한 이야기 -PIR, HAI

최근 PIR관 HAI를 포함한 주택 관련 지표들이 폭락하여, 정리해 보았습니다. (매수 추천글이 아닙니다~)

아직 통계들이 다 나오지 않았지만,

올해, 2023년 3월 아파트 구매를 권했습니다. (실수요자 혹은 1 주택자의 상급지 교체매매)

여전히 당시에도 여러 지표들이 버블을 이야기했기 때문에, 

[財테크/부동산] - 23년 4월, 데이터로 아파트 구입 시기 알아보기 - 주택구입지수부터 전세가율, 금리까지

23년 4월, 데이터로 아파트 구입 시기 알아보기 - 주택구입지수 부터 전세가율, 금리까지

다들 긴가민가한 상황이지만 현장 분위기는 완전 달랐거든요;

그런데 최근, 1~2개월 이상 후행적인 지표들도 아파트 가격이 그리 비싸지 않게 나와서 한번 정리해 보았습니다. 

목차
1. PIR, HAI 가 뭐야? 아파트 시장을 분석하는 중요한 지표들 
2. 현재 서울 아파트, 주택의 PIR과 HAI는?
+ 서울과 지방아파트 비교 

---

1. PIR, HAI가 뭐야? - 아파트 시장을 돌아보는 중요한 지표들

반응형

정의부터 보자면,

PIR - 가구 소득 대비 주택 가격 비율 (Price to Income ratio)

즉, 가구 소득과 집 값을 비교해보았을 때 얼마나 집 값이 싼지 비싼지를 보여주는 지표입니다. 
좀 더 자세히 보자면 3 분위 가구 소득이 3분 뒤 집을 사는 데 몇 년간 소득을 다 합쳐야 살 수 있느냐인데, 
그냥 중위값 정도로 따져서도 볼 수 있습니다. 

* 단, 사실 이 PIR 지표가 조작이 아주 쉬운 게,

아파트만 해당하느냐 여부, 혹은 모든 주택(빌라, 오피스텔, 다세대/다가가 주택) 포함하느냐, 가구 소득에서 1 분위 2 분위 3 분위 등 취사선택에 따라 수치가 엄청 바뀌기 때문입니다. 

HAI - 주택구입부담지수 (Housing Affordability Index) 

중위 소득가구가, 표준대출을 써서 중간가격 주택을 구입할 때의 대출상환부담을 나타낸 지표

예를 들어, 가구 소득의 25%를 주택구입 관련 대출로 쓰고 있다면 HAI가 100이 됩니다.

 

이 두 가지 지표 모두 전 세계적으로 통계가, 수십 년간 장기간으로 잘 정리되어 있어

국가 간 비교도 용이합니다. 

참고로 PIR은 KB부동산, 리치고에서 조회가능하고 
HAI는 주택금융통계시스템 by 주택금융공사에서 조회가능합니다. 

단, 이것도 조작이 가능한 게,

대한민국은 아파트만 포함하느냐 아니면 전체 주택을 포함하느냐 따라 통계가 엄청 바뀝니다. 

 

이 두 가지 지표모두 최근 2년간 대한민국, 특히 서울 아파트 가격이 소득 대비 굉장히 거품이라고 이야기해주고 있었습니다. 

[財테크/부동산] - 23년 4월, 데이터로 아파트 구입 시기 알아보기 - 주택구입지수부터 전세가율, 금리까지

23년 4월, 데이터로 아파트 구입 시기 알아보기 - 주택구입지수 부터 전세가율, 금리까지

그런데, 최근 데이터들이 그렇지 않다고 나오네요. 

2. 요즘 서울아파트들의 PIR과 HAI는? + 자세한 속 사정

(1) 2023년 서울 주택(아파트 이외 주거형태 포함)의 PIR, HAI, HOI(KB부동산 기준)

출처 : 주택가격동향조사 - 아파트 매매가격지수 | KB부동산 데이터허브 (kbland.kr)

? PIR이 저렇게 급격하게 떨어지는 것도 처음 봤네요.

찾아보니, 가구 소득은 약간 늘고 주택가격은 많이 떨어져서 거의 2014~2015년 수준으로 떨어졌습니다. 

응? 요즘 경기 전망도 굉장히 안 좋고 집값은 떨어지긴 했지만 여전히 비싼 게 아닌가?

주택구매력 지수도 거의 2014~2015년 정도로 회귀했습니다.

KB부동산 주택구매력지수도 2014~2015년 수준으로 돌아갔습니다. 

뭐지... 싶지만 위의 통계들에서 가장 중요한 점은

1. KB부동산 지수가 믿을 만하지만, 빨라도 2~4개월 후행해서 늦게 나타난다. 
2. 생각보다 여러 지표들이 나쁘지 않다. 서울 아파트 가격 거품이라고 논하기에는 근거가 부족하다. 
3. 최근 서울 안에서도 지역에 따라, 아파트마다 가격 동향이 달라서 일률적으로 말하긴 그렇다. 

입니다. 

+ 참고로, 아파트만을 대상으로 한 지표는 훨씬 높습니다. 

KB부동산에서는 PIR(소득 대비 '주택' 지수) + J-PIR(전세지수) 와 더불어

KB 부동산 '아파트 주택담보대출 PIR' 지표도 같이 보는데, 이 지표로는 여전히 14넘게, 높게 나오지만 

이건 모든 주택 유형 중, 높은 가격 유형을 보이는 아파트만 대상으로 한거라서. 

(그래서 아파트 폭등을 근거로 댈 때는 이런 통계를 많이 씁니다.)

이 지표로 보면 여전히 비싸 보입니다.

 

단순히 지표만 보더라도 역대 최고가다! 거품이다! 폭락! (엑!) 이라기에는 근거가 부족합니다. 

2022년 갑자기 집 가격이 빠진 것도 

1. 경기침체 + 금리 인상 -> 매수 심리 악화
2. 금리 인상 + 임대차 3 법 돌아오면서 전세 매물 급증 -> 전세 시세 폭락 (매우 드문 일)
3. 1,2번이 합쳐져 매매 가격 하락

으로 복합적으로 나왔습니다. 

그래서, 정리하자면 

집값 상승 전망	앞으로도 경기가 굉장히 안좋다! 아직 금리 상승 남았다. (빠른 pivoting은 없다)
집값 하락 전망	금리 상승 거의 멈춘 상태다 대출 금리는 사실상 많이 떨어졌다.   - 전세대출 3%대, 매매대출 4% 내외 정책적으로 밀어주고 있다.   - 9억 미만 보금자리론, 9~15억 사이 LTV 상향 (20->40~50%)   15억 이상 대출 금지 풀어줌

이러니 팽팽합니다만, 전세가율 높고 수요 많은 곳들은 진작에 1~2개월 사이 10% 이상 오른 것도 사실입니다. 

데드캣 바운스니뭐니 하더라도. 

[財테크/부동산] - 2023년, 요즘 아파트 갈아타기 준비 중입니다. - 매도부터 대출, 매수까지

2023년, 요즘 아파트 갈아타기 준비중입니다. - 매도부터 대출, 매수까지

유명한 부동산 네이버 까페, '붇옹산 스터디' 주인장 분의 글입니다.

그런데, 위에서 '부동산 스터디' 대표님의 언급대로 

실제로 부동산에 관한 대중의 관심은 적은 상태라, 그만큼 투자하기에는 너무 이른 시기이거나 

데드캣 바운스 일수도 있겠죠. (불쌍한 고양이 좀 그만 내버려둬)

 

(2) 서울과 지방아파트 전세가율 비교 

요즘도 여전히 토지거래허가제 해당하는 지역이나 

선별적으로 투자를 권하는 게,

서울이 가장 수요도 많으면서 (미래에도 많을 거고) 여러 지표들도 그나마 저평가 상태로 나오기 때문입니다. 

같은 연식으로 비교해 봐도 강남아파트 전세가율이 훨씬 높거든요;

아래는 서울 강남구 대치동 대치삼성 1차와, 부산 해운대구 가락국수 동부올림픽아파트 비슷한 평형 시세입니다. 

(둘 다 각각 2000년/1999년 입주, 960세대/1680세대입니다. 클릭하면 크게 보입니다!)

왼쪽이 대치삼성 37평 시세 오른쪽이 동부올림픽타운 41평 시세입니다. 클릭하면 크게 보입니다. 

대치삼성 1차가 대략 매매 27.5억, 전세 13억 정도인데 비슷한 연식에 더 대단지인 부산 해운대 동부는 12억에 전세 4억 정도 쳐줍니다. 

전세가율만 봐도 서울 아파트가 훨씬.... 

(이 부산 해운대구 동부올림픽타운에 대해서도 준주거지역/재건축 등에 관해 언급할 게 많은지라, 다음에 별도로 포스팅하겠습니다.)

* 관련 포스팅들 ---

[장기 프로젝트, 시리즈들] - 2023년 서울 아파트 값에 관한 자세한 분석 -주택 PIR, 아파트 PIR 포함한 자세한 자료들

2023년 서울 아파트 값에 관한 자세한 분석 -주택PIR, 아파트PIR 포함한 자세한 자료들

[財테크/부동산] - 2023년, 요즘 아파트 갈아타기 준비 중입니다. - 매도부터 대출, 매수까지

2023년, 요즘 아파트 갈아타기 준비중입니다. - 매도부터 대출, 매수까지

[장기 프로젝트, 시리즈들] - 대치동 아파트 자세한 임장기 1편 - 대치1동 남부순환로 북쪽 아파트들 총 정리

대치동 아파트 자세한 임장기 1편 - 대치1동 남부순환로 북쪽 아파트들 총 정리