'루시아 청담' 사업을 통해본 PF 사업 현황 - 잘 도망친 메리츠

최근 '루시아 청담 514 더 테라스' PF 사업이, 힘들게 이어왔으나  만기 연장이 힘들어지면서 다시 좌초될 위기라 정리해 보았습니다.

루시아 청담 514 더 테라스. 사연 많은 곳입니다.

'루시아 청담 514 더 테라스'

이름만 들어도 대충 청담동 고급지역에, (514는 대부분 동 지번등 연관된 숫자) 

한동짜리 최고급 주거시설을 짓는 거겠구나 싶은데 

최근 2년 사이 많은 일들이 있었습니다. 

이전에도 살짝 언급한 적이 있으나 희한하게 이번에도 메리츠가 잘해서 기록 남겨 봅니다. 

[장기 프로젝트, 시리즈들] - 2023년, PF발 부동산 연체위기 자세히 뜯어보기 - 회사별 서로 다른 속사정

2023년, PF발 부동산 연체위기 자세히 뜯어보기 - 회사별 서로다른 속사정

목차
1. '루시아 청담 514 더 테라스' 사업 이야기 - 2022년부터 힘겹게 끌고 온 PF 사업
 - 대주단 구성변경하며 만기 연장한 이야기 
2. '루시아 청담 514 더 테라스' - 2024년 좌초 위기인 현황, 메리츠의 선견지명?

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1. '루시아 청담 514 더 테라스' 사업 이야기 - 2022년부터 힘겹게 끌고온 PF 사업

도산대로변, 청담동 중심부에 위치한 비싼 땅입니다. 

청담사거리 인근이니 뭐...

연예인들로 유명한 ph129 근처이기도 하고, 

적어도 경기만 좋았다면 잘 분양될만한 곳입니다. 

'루시아'라는, 일종의 상지카일럼처럼 고급 주거단지 브랜드로 내세우면서 

'루시아 청담 546 더 리버',

'루시아 도산 208' 등 기존 사업들은 어떻게든 성공시켰기 때문에 가능성 높은 사업이긴 했습니다만,

 

 분양가 최대 270억 원에 달할 정도로 최고급 주거 상품을 표방한지라;

건축개요입니다. 아파트 25개 + 오피스텔 20개로 분양가 상한제 피하려고 한건가.

2021년 브릿지론 1,520억 원을 처음 받았는데, 요약하자면

1. '루시아 청담 514 더테라스'사업이 2021년 12월, 브릿지론 1,520억원을 5~7% 금리로 진행함 
    - 선순위 950억 (메리츠 화재) + 중순 위 400억, 후순위 170억 - 상환기일은 2022년 12월 20일

2. 결국 브릿지론 후 상환기일이 다가오는데 분양 실패로 기한이익상실(EOD) 상태가 되면서 대주단으로부터 브릿지론 상환 압박 들어옴

3. 사업부지가 대한토지신탁 통해 공매로 부지 및 사업인허가권 매각하려고 했으나 1~4차까지 진행해도 공매가 모두 유찰됨
   - 1차 공매 당시 2,263억 원 -> 4차 공매에서 1,650억 원까지 내려옴

4. 선순위 우선수익권자인 메리츠 화재가 빠지고, 특수법인인 하나 F&I가 대주단으로 셀다운 방식으로 넘겨받음 
 -  메리츠화재가 양수도 계약 맺고 하나 F&I에 셀다운함. (이 당시 금리가 기존 5~7%에서 12~14%로 뛰었다고 합니다.)

5. 2023년 6월, 루시아홀딩스가 대주단 설득하여 다시 사업 진행 결정

결론은 2022~2023년 PF 힘든 시기인 당시 억지로 브릿지론 만기를 연장하면서 사업을 살려보려고 했으나, 2024년 현재 거의 실패한 상황입니다. 

 

2. '루시아 청담 514 더테라스' 사업 좌초 위기 - 1년 전 빠져나온 메리츠화재의 선견지명?

희한한 게 메리츠화재가 선순위로 대주단에 들어간 데다가 2023년 당시, 하나 F&I 측에 팔고 나온 것도 신의 한 수였습니다. 

이미 공매에서 브릿지론 수준까지 입찰가가 떨어져도 아무도 거들떠보지도 않고, SK증권이 후순위로 알려져 있는데 후순위는 자금 회수 자체가 어렵지 않나 싶은 상황입니다. 

링크 : [박새롬의 하이부동산] 쓰러지는 청담동 하이엔드…'심폐소생' 실패한 사업장 나온다  | 아주경제 (ajunews.com)

루시아홀딩스는 현재, 회계법인으로부터 2023년 사업보고서 '의견거절'을 받은 상태이고 어려워 보입니다.

 

다른 사업장들도 사정은 비슷한듯합니다. 

출처 : 한국 경제 - 링크 : 청담·한남 고급 오피스텔 한파…자금난에 존폐 위기 ❘ 한국경제 (hankyung.com)

확실히 PF 사업이, 적은 돈을 통해 호황기에는 레버리지로 어마어마하게 벌지만, 

경기침체기에는 정말 답도 없는 것 같습니다. 

시행사들이 이렇게 보면 대단한 것 같은데,

10여 년 주기로 항상 산업 사이클이 호황과 불황을 왔다갔다 하는것 보면 참 어려운 것 같습니다. 

국내 부동산 시행업 자체가 소규모이다보니 이런 문제도 있는듯한데, 이것도 자세히 들여다보면 실제 그럴수 밖에 없는 이유가 있다해서 그 내용은 다음에 한번 정리해보겠습니다. 

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