부동산 매수 타이밍을 잡는 가장 확실한 통계! - 매수심리지수와 거시지표들

서울 아파트는 항상 오르는 것 같지만, 가격이 빠지는 시기도 있어왔습니다. 그래서 매수 타이밍과 관련하여 가장 중요하다고 할 수 있는 지표를 정리해 보았습니다. 

주변에서도 이런저런 아파트 매수 조언을 구하는 분들이 많은지라, 그에 대한 답변이기도 합니다.

(물론, 그 분들은 이 블로그 모름) 

 

1. Intro - 아는 대로 행하기의 어려움 - 23년 초 상급지 갈아타기

사실 미래야 누가 알겠느냐만은, 

2023년초에 상급지 갈아타기도 해 봤기 때문에 

[財테크/부동산] - 올해 아파트 상급지 갈아타기 후기 1편 - 급등락 장 대처법

올해 아파트 상급지 갈아타기 후기 1편 - 급등락 장 대처법

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안다고 해서 실행에 옮기기가, 그리고 실제로 하는 게 얼마나 어려운지도 알고 있습니다. 

이전부터 일반적인 주거지로서는 반포, 대치를 가장 선호해 왔고 

(압구정이 여러모로 좋지만, 토지거래허가+낮은 전세가율+ 차라리 신축 2채가 낫다고 생각한 전략 등) 

이전부터 반포, 대치 비교 등 글도 올렸었습니다. 

[財테크/부동산] - 대치, 반포 주요 아파트의 과거/2023년 시세 기록과 미래 전망

대치, 반포 주요 아파트의 과거/2023년 시세 기록과 미래 전망

 

그런데, 역시나 수년전부터 매수 타이밍에 굉장히 중요한 지표라고 생각했는데,

역시나 정말 중요하다고 느끼게 된 '매수우위지수'를 정리해 보았습니다. 

 

2. 부동산 '매수우위지수'가 뭐야?

요즘 부동산 통계도 워낙 잘 갖추어져 있어서, 

통계 관련해서 잘 정리된 리치고 : 리치고 - 부동산 투자 분석 No.1 (richgo.ai)

다양한 지표들, 매수우위지수를 포함해 다 보여주는 KB부동산 : KB부동산 - 아파트 시세,예측시세 (kbland.kr)

수십년간 과거시세를 들여다볼 수 있는 부동산뱅크: 시세 - 아파트 시세, 시세통계 | 부동산뱅크 (neonet.co.kr)

를 추천합니다. 

근데, 부동산 '매수우위지수'가 뭐냐고요?

매수자/매도자의 수에 따라 100을 기준으로 보여준 지수입니다. 출처: KB부동산

이 지수가 좋은 게, 선행지표는 아니지만 현재의 부동산 매수/매도 수요를 한 번에 보여준다는 거죠. 

2000년대부터 주요 시기들의 매수우위지수를 보자면

2000~2010년의 10년간 매수우위지수를 보자면, 

2000~2010년까지 10년간 매수우위지수입니다.

IMF 이후에 오히려 2001~2003년에 매수세가 활발 -> 2004~2005년 좀 잠잠하다가 2006 ~ 2007년 매수세가 활발했다는 걸 알 수 있습니다. 

그다음 2010~2020년까지의 매수우위지수를 보자면 

2010년부터 2020년까지 매수우위지수입니다.

2010년부터 2014년까지 수년간의 매수자 우위인, 부동산 침체기였더거 

2014년부터 수년간 매수우위지수가 폭등하는 강력한 상승기 양상을 띕니다. 

그리고 최근, 2024년까지의 10년을 보자면 

2015년부터 2024년까지의 매수우위지수입니다.

2015년부터 2021년말까지 매수우위지수 폭등했다가, 21년 말부터 엄청 떨어졌습니다.

매수우위지수가 40 미만으로 떨어진 건 거의 10년 만에 있던 일 (2019년 1월 즈음 잠시 떨어졌지만 굉장히 일시적이었죠) 

그리고 22년 말~23년 초에 매수우위지수가 거의 20 정도로 바닥을 치게 되는데... 

 

3. 매수우위지수의 투자에 있어서의 유용함

사실, 매수우위지수는 일선 공인중개사 사장님들의 보고라 약간 후행지표 정도 느낌입니다. 

게다가 그 지표 자체가 현재의 상황을 보여주더라도 앞으로 좋아질지 나빠질지는 본인이 판단해야 하다 보니, 

단순히 매수우위지수만을 보고 서울 아파트 매수나 매도를 선택한다면

2019년 1월에는 아파트를 안 사거나 심할 경우 매도할 수도 있습니다. 

하지만, 2024년 지금에서 보더라도 2019년은 아직 미리 멈출 때가 아니라는 걸 다들 알고 있죠. 

매수우위지수가 투자에 있어 의미는 단순합니다. 

1. 급한 마음에 추격매수를 피하게 해 준다. 
  -> 굳이 매수우위지수가 가장 고점일 때 살 필요 없다.
2. 매수우위지수가 최근 수년 사이, 평균대비 많이 낮은 편이라면, 전세가율과 향후 공급물량만 함께 따져봐서
   매수하더라도 적어도 평균이상 괜찮은 결과를 가져다준다.

어차피 부동산에 있어 완벽한 타이밍을 잡기는 어렵습니다. 

토지거래허가제나 대출규제가 있을 수도 있고, 본인의 기존 가지고 있던 집이 안 팔릴 수도 있고, 

집을 매수하려고 전세에 들어가 있는 무주택자 입장이라면 전세 만기 등과 매수 시기도 맞춰야 할 거고 말이죠. 

단지, 단순히 뉴스나 신고가 소식만 보고 급하게 매수하는 실수는 막아줄 수 있는 고마운 지표 같습니다. 

 

지금에 와서야 이렇게 포스팅 남기지만, 

저도 개인적으로 2022년 말~2023년 초 아파트 갈아타기 (기존 아파트 매도 및 상급지 아파트 매수)가 쉽지 않았거든요. 

매도 매수 동시에 하기? 항상 어려운 일이지만 그나마 매수세 꺾이고 시장 잠잠할 때가 하기 좀 더 쉽습니다. 

기존 내 집이 안 팔린다? 열심히 팔러 다니거나 가격을 더 깎아야죠. 

상승기에는 내가 사려는 집이 훨씬 많이 오르는데.

 그렇게 본다면 매수우위지수가 20대에서 30 정도로 조금 오른 현재는 아파트 사기에는 손이 안 가고, 가끔 서울 상급지에서 들려오는 신고가 소식들은 기존 수요층들을 안달 나게 하고 어려운 시기 같습니다. 

하지만 어쩔 수없죠; 아파트라는, 한 가정에서 큰 경제재화를 사고 파는데 쉬울 리가 있나. 

잘 판단해서 현명한 선택하시기를 바랍니다. 

* 관련 포스팅들 ---------------------

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